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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步增强房地产开发企业地皮增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国地皮增值税暂行条例》及有关规定，现就有关题目关照如下：
一、地皮增值税的清算单位
地皮增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含通俗住宅和非通俗住宅的，应分别计算增值额。
二、地皮增值税的清算条件
（一）吻合下列情形之一的，纳税人应进行地皮增值税的清算：
1.房地产开发项目悉数完工、完成贩卖的；
2.团体转让未完工决算房地产开发项目的；
3.直接转让地皮使用权的。
（二）吻合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行地皮增值税清算：
1.已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得贩卖（预售）允许证满三年仍未贩卖完毕的；
3.纳税人申请刊出税务登记但未办理地皮增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接贩卖和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和小我的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同贩卖房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在统一地区、统一年度贩卖的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地昔时、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，假如产权未发生转移，不征收地皮增值税，在税款清算时不列收入，不扣除响应的成本和费用。
四、地皮增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理地皮增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据地皮增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定实行。除另有规定外，扣除取得地皮使用权所付出的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供正当有用凭证；不能提供正当有用凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理地皮增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不吻合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门宣布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。详细核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、体裁场馆、黉舍、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给当局、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业贩卖已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、地皮增值税清算应报送的资料
吻合本关照第二条第（一）项规定的纳税人，须在知足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；吻合本关照第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限制的期限内办理清算手续。
纳税人办理地皮增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算地皮增值税书面申请、地皮增值税纳税申报表；
（二）项目完工决算报表、取得地皮使用权所付出的地价款凭证、国有地皮使用权出让合同、银行贷款利息结算关照单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证实资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与地皮增值税清算有关的证实资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《地皮增值税清算税款鉴证报告》。
六、地皮增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对吻合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事地皮增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好需要的引导和管理工作。
七、地皮增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的地皮增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收地皮增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自烧毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目紊乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）吻合地皮增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限日清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据显明偏低，又无合法理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在地皮增值税清算时未转让的房地产，清算后贩卖或有偿转让的，纳税人应按规定进行地皮增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以贩卖或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本关照自2007年2月1日起实行。各省税务机关可依据本关照的规定并结合当地现实情况制订详细清算管理办法。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
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