山东省人民当局办公厅
关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

鲁政办发〔2017〕73号

各市人民当局，各县(市、区)人民当局，省当局各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)精神，经省当局赞成，现就加快培育和发展我省住房租赁市场提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　(一)引导思想。周全贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列紧张讲话和视察山东紧张讲话、紧张指示批示精神，按照深化住房制度改革的总体要求，坚持住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为重要方向，以知足新市民居住需求为重要出发点，增长供给与支撑消耗并行，盘活存量与优化增量并举，政策扶持与强化监管并重，建立健全以市场配置为主、当局提供基本保障的住房租赁系统，促进住房租赁市场健康发展。

　　(二)发展目标。到2020年，基本形成供给主体多元、经营服务规范、租赁关系稳固的住房租赁市场系统，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障系统，基本形成市场规则明晰、当局监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度系统，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　二、培育市场供给主体

　　(三)培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥市场作用，鼓励发展国有、民营的机构化、规模化、专业化住房租赁企业，鼓励房地产开发企业、房地产掮客机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁营业，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。各地要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支撑相干国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围同一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相干支撑政策。公安部门比照酒店业管理体例，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息体系，实现对租客信息的有用对接。各市都要培育一批住房租赁主干企业，2017年12月尾前每市宣布1-2家住房租赁国有重点企业名单；到2020年，全省培育100家省级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。

　　(四)鼓励房地产开发企业开展住房租赁营业。各地可在房地产开发项目建设条件意见书中要求房地产开发企业在新建商品住宅项目中矜持肯定面积住房用于租赁，对矜持部分不予发放商品房预售允许，矜持期限内不准转让；详细矜持比例及期限由各市、县(市、区)根据当地房地产市场状态确定。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支撑开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。

　　(五)支撑物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业帮忙配合业主出租空置房源。支撑物业服务企业发挥信息、人员、服务等上风，拓展营业范围，通过代管、租赁、购买等体例筹集房源，依法开展住房租赁经营。

　　(六)规范发展住房租赁中介机构。充分发挥中介机构分外是掮客机构作用，提供规范的居间服务。建立健全住房租赁中介机构和从业人员执业资格、名誉管理制度，周全推行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。指导开展行业自律，增强营业培训，促进依法经营、诚实守信、公平交易。

　　(七)支撑和规范小我出租住房。落实优惠政策，鼓励小我依法自行出租，或委托住房租赁企业、中介机构、物业企业，出租吻合安全要求、知足基本使勤奋能的自有住房。充分行使当局住房租赁信息服务与监管平台，为小我出租住房提供高效、便捷的信息服务。

　　三、鼓励住房租赁消耗

　　(八)完美住房租赁支撑政策。各地要结合现实，制订优惠政策，支撑住房租赁消耗，指导城镇居民通过租房解决居住题目。正当稳固就业或吻合当地人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭登记备案的住房租赁合划一证实材料申报居住登记、申领居住证。吻合当地人民当局规定条件的，可以申请登记常住户口，享受任务教育、医疗等基本公共服务。简化相干手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业帮忙办理提供便利。有条件的市、县(市、区)可向在当地租房居住的引进人才发放肯定数额的租赁补贴。

　　(九)探索租房者后代就近享受中小学任务教育。对具有当地户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证实的家庭，县(市、区)教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、黉舍布局等情况的基础上，积极扩增教育资源供应，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则，探索执行任务教育适龄后代就近入学。统一套住房在统一就学时段内，只许可统一租赁家庭的后代就近入学。黉舍、教育主管部门、住房城乡建设(房管)部门等相干机构不定期对门生居住情况进行抽查核实，违规举动记入小我名誉记录并纳入省公共名誉信息平台。详细实施细则由各地当局制订。

　　(十)明确租赁各方的权利任务。住房租赁合同期限内，出租人无合法理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面进步租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。制订并推行《山东省住房租赁合同示范文本》，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和任务。

　　四、完美公共租赁住房

　　(十一)明确公租房保障对象。各地要把城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工(包括新就业大门生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员)和在城镇稳固就业的外来务工人员等作为当前保障重点，进一步进步公租房保障水平。同时，也要兼顾新增住房困难群体、新型城镇化发展和户籍制度改革带来的住房保障需求。

　　(十二)天真确定公租房保障体例。各地要同一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准，渐渐实实际物配租与租赁补贴并举，天真知足公租房保障对象需求。外来人口较多、库存商品住房较少的大中城市，可通过在新建商品住房项目中配建、当局投资集中建设、购买、长期租赁等体例，增长公租房实物供给。支撑公租房保障对象通过市场租房，当局对吻合条件的家庭给予租赁补贴。商品住房库存较多、去化周期较长的市、县(市、区)，应重要以租赁补贴为主。完美租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象现实情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准，详细办法由各设区的市当局制订。

　　(十三)进步公租房运营保障能力。进一步完美配套设施，进步公租房入住比例。鼓励各地当局采取购买服务或当局和社会资本合作(PPP)模式，将当局投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。各地住房城乡建设(房管)部门要增强对企业自建公租房的监管。鼓励企业将空置的自建公租房按当局引导价向保障对象出租。

　　五、多渠道增长租赁住房

　　(十四)盘活存量住房。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等，用作租赁房源。许可将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造应保障结构性安全，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能齐备有用。住房出租，应当吻合当地当局规定的单间租住人数和人均租住面积标准；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

　　(十五)许可改建房屋用于租赁。许可将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房，地皮使用年限和容积率不变，地皮用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理完美相干用地手续，重新核定响应的地皮价款，消防等有关职能部门按照改建后的现实使用性子进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效行使的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房，用水、用电、用气实行居民价格标准。

　　(十六)适当新建租赁住房。各地应结合住房供需状态、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供给计划中予以安排，指导地皮、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。重点关注和知足产业园区、中间商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区的租赁住房需求，完美周边基础设施和公共服务的配套。鼓励地方当局盘活城区存量地皮，采取多种体例增长租赁住房用地有用供给。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌体例出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。济南、青岛等人口净流入的大中城市要积极争夺开展行使集体建设用地建设租赁住房试点工作。

　　(十七)进步租赁住房项目审批服从。各地要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、完工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。

　　六、加大政策支撑力度

　　(十八)加大住房公积金支撑力度。支撑住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工延续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金付出房租。租住公共租赁住房的，按照现实付出全额提取。租住商品住房，提供身份证实、本人及配偶无房证实的，按照各市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度提取公积金；同时提供房地产管理部门出具的房屋租赁备案证实及完税发票的，可按现实房租付出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。各市住房公积金管理委员会要根据当地经济发展和租金水平，每年调整租房提取额度，并向社会宣布。各地要周全推行公积金营业网上办理，通过联网核查、信息共享获取自住住房和租赁住房信息，削减提取公积金办理要件，简化办理手续。

　　(十九)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和小我，落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对小我出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对其他小我出租住房月收入不超过3万元的，2017年年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁掮客代理服务，适用6%的增值税税率；对一样平常纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，许可选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对小我出租住房所得收入，减按10%税率征收小我所得税；对小我承租住房的租金付出，结合小我所得税改革，按国家规定扣除相干费用。

　　(二十)提供金融支撑。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支撑力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等吻合经营特点的长期贷款等金融支撑。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支撑，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支撑金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支撑发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司名誉类债券及资产支撑证券，专门用于发展住房租赁营业。稳步推进房地产投资信任基金(REITs)试点工作。

　　七、强化住房租赁监管

　　(二十一)健全法规制度。严酷落实《城市房地产管理法》等法律法规，鼓励各市结合当地现实加快立法，重点是规范出租人、承租人、租赁企业、中介机构等市场主体举动，稳固租赁关系，完美住房租赁市场监管体系体例、机制。

　　(二十二)严酷合同备案。严酷落实住房租赁合同备案制度，租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策的需要条件。加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案，进步工作服从，方便群众办事。各市要在住房城乡建设(房管)部门明确住房租赁备案管理工作机构，建立市、区、街道三级工作网络，委托街道办事处办理租赁备案营业。公安、工商、教育、国土资源等部门应当配合做好住房租赁备案工作。

　　(二十三)建设当局住房租赁交易平台。各市要加快建设当局住房租赁交易服务平台，所需费用列入地方财政预算。通过服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行同一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实正确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方分外是承租人的权益；开展住房租赁企业和房地产掮客机构备案管理，实施租房租赁名誉管理；增强住房租赁市场监测，为当局决策提供数据基础。

　　(二十四)创新监管机制。各地要建立部门相互协作配合的工作机制，推进部门间信息共享，合力培育、发展和规范住房租赁市场。住房城乡建设(房管)部门负责住房租赁市场管理和相干和谐工作，会同发展改革、公安、工商等有关部门增强住房租赁市场监管，建立健全住房租赁企业和房地产掮客机构备案制度，建立健全住房租赁企业、中介机构和从业人员名誉管理制度，周全建立相干市场主体名誉记录，纳入省公共名誉信息平台，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。公安部门对租赁房屋依法执行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法执行居住登记管理，对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查，督促引导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处行使出租住房从事违法经营运动。充分发挥街道、州里尤其是居民委员会和村民委员会的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，执行住房租赁网格化管理，并建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。

　　各地、各有关部门要充分熟悉加快培育和发展住房租赁市场的紧张意义，进一步增强组织向导，健全工作机制，搞好宣传指导，营造优秀环境。各市要根据本意见，抓紧研究制订详细实施办法，分外是要把培育住房租赁国有重点企业、租房落户、后代入学、房屋改建、住房租赁备案、服务平台建设落到实处。省住房城乡建设厅要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。

山东省人民当局办公厅
2017年10月14日