“房地产”在时隔3年后再次以较大篇幅在中间经济工作会议上出现，成为2016年中国经济工作的重点之一。中间经济工作会议提出的“扩大有用需求，打通供需通道，消化库存”捉住了解决房地产市场的牛鼻子。中间比较罕见地延续提出去库存，根本缘故原由一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求削减，另一方面则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。当前，房地产市场调整尚未完成，调整仍需一段周期。

笔者预判，2016年全国房地产市场团体将连续调整态势，与2015年相比，部分市场指标出现回升，但团体增幅都比较低，多数属于个位数增加，新开工面积和地皮购置面积在经历延续两年负增加后会有所回升。

政策：稳增加力度将持续进步

2016年房地产市场面临的政策环境都将更加宽松。预计稳固房地产市场发展的政策仍可能会在2016年继承出台，但因为贷款政策和税收政策等相对而言已较为宽松，进一步放松的空间有限，预计将会在一些配套改革政策如户籍制度、住房制度、保障房建设等方面进行更多的调整。

从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信念有所提拔，市场需求得到进一步释放，市场贩卖渐渐好转，分外是一线城市房屋贩卖回升势头显明。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市贩卖形势依然较为低迷，去库存的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着结构性过剩，因此，在加速化解库存的同时，需小心一线等重点城市房价快速上涨的风险。

但从当局调控的角度来看，假如单纯寄托市场力量实现房地产市场出清，完成去库存进程所必要的时间相对会较长，并将对国民经济的运行产生影响。在这一背景下，当局会出台响应的政策措施来加快房地产去库存的进程，避免房地产开发投资的过度下滑，稳固宏观经济。

从将来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继承下行的压力加大，稳增加的政策力度将会持续进步。央行将继承实施妥当的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段指导中长期现实利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中间仍将从供需两端发力，继承放松管制，促进发展。需求端将继承放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支撑力度，进一步鼓励更多的就业群体购房；供给端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。

随着这些措施的出台，预计2016年房地产市场的贩卖形势相对较好，去库存步伐有所加快，这有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新追求新的平衡。但城市间的分化依然存在，部分经济活跃、人口增长显明的城市和地区形势相对较好，投资会企稳，但更多城市的去库存压力依然较大，分化趋势在2016年将会更加明显。

市场：指标回升但增加乏力

通过对房地产历史数据的分析，综合考虑国内外宏观经济环境的转变以及将来的政策走向，行使增加率和增加曲线展望模型，笔者对2016年全国房地产市场的重要指标展望如下：

投资：房地产开发投资增速小幅回升。预计2016年全年，房地产开发投资完成9.94万亿元，增加3.5%，增幅比2015年回升2.4个百分点。

资金来源：增幅继承回升。预计2016年房地产开发资金来源会继承保持回升。房地产开发资金来源预计增加6.8%，达13.18万亿元，增速与上年相比加快5.7个百分点。其中，国内贷款达2.13万亿元，增加7.4%，增速加快14.1个百分点，小我按揭贷款达1.79万亿元，增加9.5%，增幅同比回落11.2个百分点。

房屋建设：新开工面积降幅收窄，完工面积由负转正。2015年，商品房新开工面积和完工面积均出现较大幅度回落。2016年，下滑趋势将有所缓解。预计新开工面积仍保持负增加，但降幅显明收窄。完工面积在企业资金来源好转的情况下出现增加。详细看，预计2016年全国商品房新开工面积为14.79亿平方米，降落3.6%，完工面积为9.16亿平方米，增加0.9%。

贩卖：贩卖形势较好。2015年，随着房地产相干政策环境趋向宽松，房地产贩卖形势出现较为显明的好转。预计2015年全年商品房贩卖面积和贩卖额分别实现13.05亿平方米和8.97亿元，分别增加8.2%和17.6%。

2016年，预计在相干政策的促进下，房地产贩卖形势仍旧较好，贩卖继承保持正增加，但受制于市场长期发展前景不乐观以及全球及中国宏观经济增速放缓的影响，贩卖增幅不会太高，甚至会较2015年增速出现小幅度回落，预计2016年商品房实现贩卖面积13.63亿平方米，同比增加4.4%。实现贩卖额9.83亿元，同比增加9.6%。

房价：城市间继承分化，全国团体保持低位运行。从将来房价走势来看，在贩卖形势出现好转的背景下，房价有出现上涨的动力，分外是潜在需求明显和供应增加不足的地区，涨幅会比较显明。但与此同时，房地产市场的团体库存压力依然较大，去库存的义务仍然较重，库存压力大的城市房价上涨乏力。

统计数据表现，截至2015年11月尾，全国商品房的待售面积达6.86亿平方米，商品住宅的待售面积达4.4亿平方米，达历史新高。这还只是显性库存，即完工后未贩卖的部分，假如再考虑到在建的可售部分，库存规模要比之更大。在这一背景下，预计多数城市房价上涨的动力会被克制，仅个别城市房价涨幅会比较显明，预计2016年房价团体走势将保持低位。