1-2月份，在中间、省、市一系列促进住房消耗政策的影响下，德州市房地产市场商品房贩卖情况迎来新气象——贩卖面积和贩卖额一改数月持续降落态势，均实现大幅回升，呈现供需两旺局面。但从投资情况看，因为受资金严重及市场不明朗等因素影响，房地产企业家投资意愿郑重，全市房地产开发投资大幅下滑，去库存压力不减，供应侧结构性题目日益突显。德州市房地产市场呈现冰火两重天局面。

　　一、德州市房地产市场运行情况

　　（一）房地产开发投资增速大幅下滑。1-2月份，德州市房地产开发投资完成16.5亿元，同比降落20.2%，增速较去年同期回落20.5个百分点，较上年末回落22.5个百分点，为近几年来增速最低点。一方面受市场大环境影响，房地产开发企业投资较为郑重，边贩卖边开发；一方面正值春节前后期间，部分项目虽已开工建设但施工进程较慢，投资额度小。分用途看，1-2月份，德州市商品住宅投资完成13.5亿元，同比降落17.2%，增速较去年同期回落27.3个百分点。非住宅类投资完成3.0亿元，同比降落30.2%，增速较去年同期回落5.6个百分点。其中，商业业务用房投资完成2.4亿元，同比降落11.1%。

　　（二）施工规模赓续扩大，房屋新开工降幅持续收窄。

　　1-2月份，德州市房屋施工面积1730.0万平方米，增加4.0%，增速比去年同期回落2.4个百分点。其中，住宅施工面积1381.2万平方米，增加2.0%；办公楼施工面积12.8万平方米，和去年基本持平；商业业务用房施工194.8万平方米，同比增加14.7%；其他房屋施工面积141.0万平方米，增加12.1%。

　　1-2月份，德州市房屋施工新开工面积44.2万平方米，同比降落11.4%，降幅较去年同期收窄61.1个百分点，较上年末收窄26.3个百分点。其中，住宅新开工面积40.2万平方米，降落15.2%；其他房屋新开工面积1.3万平方米，降落43.5%。

　　（三）商品房贩卖显明回升，增速均在15%以上。去年下半年以来，持续宽松的货币政策和信贷政策，使得房地产市场的需求得到释放。岁末年初房地产开发企业举办的一些列降价打折、购房送装修、购房送家电等“以价换量”的促销运动，刺激房地产贩卖市场的回温。另外，德州市当局也推行了一系列旨在促进房地产市场健康发展的行动，促进了商品房成交的加速回暖。1-2月份，德州市商品房贩卖增速显明回升，均在15%以上，是2014年4月份以来商品房贩卖增速最高值。

　　1-2月份，全市商品房贩卖面积35.7万平方米，增加15.9%，增速较去年同期回升34.6个百分点，较上年末回升16.9个百分点；贩卖额14.8亿元，增加27.4%，较去年同期回升50.0个百分点，较上年末回升28.9个百分点。其中住宅贩卖面积33.7万平方米，增加17.5%，贩卖额14.0亿元，增加31.1%；非住宅类贩卖面积2.0万平方米，降落9.1%，贩卖额0.8亿元，降落11.1％。

　　分房屋性子看，现房贩卖大幅回升。1-2月份，全市商品房现房贩卖面积13.9万平方米，增加69.5%，占悉数贩卖面积的38.9%，占比较上年同期回升13.6个百分点。现房贩卖额5.9亿元，增加103.4%。1-2月份，期房贩卖面积21.7万平方米，降落4.0%，占悉数贩卖面积的61.1%，期房贩卖额8.9亿元，增加2.3%。

　　（四）房地产开发资金结构有所改善，国内贷款占比进步。1-2月份，德州市房地产开发企业本年资金来源39.0亿元，同比降落6.5%，较房地产开发投资增速（-20.2%）进步13.7个百分点。在各类资金中，国内贷款7.0亿元，同比增加13.8%，占比17.9%，占比较去年同期进步3.3个百分点；自筹资金累计到位15.5亿元，同比降落21.8%，占悉数资金的39.7%；以小我按揭、定金及预收款为主的其他资金16.6亿元，同比增加4.6%，占悉数资金的42.6%，占比较去年同期降落4.8个百分点。国内贷款占比的进步，注解国家降准降息等一系列宏观调控措施的政策效应正在渐渐展现，房地产开发企业对贩卖资金回笼的依靠渐渐减缓，更加有助于房地产市场的良性发展。

　　二、当前德州市房地产市场存在的重要题目

　　（一）地皮市场疲软，房地产企业开发投资较郑重。1-2月份，德州市仅夏津县1家房地产开发企业购置地皮，德州市房地产开发企业地皮购置面积1.1万平方米，同比降落86.2%，增速较去年同期回落45.2个百分点。德州市房地产开发企业地皮成交价款0.1亿元，同比降落87.5%，增速较去年同期回落17.8个百分点。1-2月份，德州市房地产开发企业待开发地皮面积8.9万平方米，同比降落87.2%，增速较去年同期回落115.2个百分点。目前来看，虽然一二线城市房价已经有上涨势头，但德州作为三四线城市还未走出低谷，开发商目前购置新地皮的热情不高，有地皮存量的企业对将来地皮的建设规划和使用都比较稳重，投资商业或是住宅、针对高档人群或是大众消耗等一些详细计划要看将来房地产市场形势而定。

　　(二)商品房库存量再创新高，去库存题目需重点关注。1-2月份，德州市商品房完工面积16.9万平方米，是去年同期的3.8倍，同比增加284.6%。完工面积的快速增加，一方面增长了商品房的有用供应，另一方面导致全市商品房库存量的上升。1-2月份，德州市商品房待售面积134.2万平方米，同比增加24.3%，较上年末增长9.0万平方米，待售面积达到历史新高。其中，商品住宅待售101.3万平方米，同比增加8.5%，占悉数待售面积的75.5%；办公楼待售1.3万平方米，占悉数待售面积的1.0%；商业业务用房待售20.8万平方米，占悉数待售面积的15.5%。房地产企业商品房待售面积过高，企业资金回笼速度放缓，导致企业拿地能力、开发能力的削弱，进而影响房地产市场的开发规模和有用供应，不利于房地产市场将来健康发展。

　　（三）结构化不合理，商品住宅供应侧结构性题目凸显。

　　1-2月份，从供需情况看，德州市90平方米及以下户型施工面积占悉数户型的比重（24.7%）、完工面积占悉数户型的比重（29.3%）高于贩卖面积占悉数户型的比重（16.0%），说明该户型供给比需求多；90平方米至144平方米户型施工面积占悉数户型的比重（68.8%）、完工面积占悉数户型的比重（68.9%）低于贩卖面积占悉数户型的比重（79.8%），说明该户型需求比供给多；144平方米以上户型施工面积占悉数户型的比重（6.5%）、完工面积占悉数户型的比重（4.8%）高于贩卖面积占悉数户型的比重（4.1%），说明该户型供给比需求多。从贩卖情况看，不同县区之间、不同楼盘之间差异化也较为显明，有的房地产项目一两年之内贩卖完毕即退出，有的房地产项目则长达三四年年还未贩卖完毕。当前人口结构正在发生转变，难以支持房地产刚性需求的持续释放，住房需求也渐渐向寻求品质、服务并重变化，需求热点由“有房住”向“住好房”的改善型需求变化，面对高库存压力和结构性供应过剩等题目，推动供应侧改革显得尤为迫切。

　　三、促进德州市房地产市场健康发展的对策建议

　　（一）把握发展机遇，提振市场信念。目前，德州各县（市、区）商品房供需情况不一，需根据当地的常住人口及流动人口数量、经济发展状态以及城市规划等综合因素，随机应变，从供应侧的地皮供给等方面来调控把握当地商品房去化节奏，规避区域性过剩风险的发生。当前，国家城镇化建设赓续加快，德州京津冀协同发展示范区建设也在稳步推进，亟需积极指导房地产企业转向与城镇化、结构调整、新动力转换相适应的产业园区地产、旅游地产、养老服务等非住宅地产的方向并进开发，培育行业新的增加点，扩大有用消耗，缓解市场供需矛盾，削减房地产企业经营风险，进步企业投资信念，进步房地产市场的发展质量和效益，取消过时的限定性措施。改善企业市场预期，指导企业转换思路、合理开发，稳固市场。

　　（二）采取有力措施，消化库存商品房。面对德州市目前居高不下的商品房待售面积，严把地皮供给和新增开发总量两个关口，围绕新型城镇化建设和改善性需求两大重点，建立购租并举的住房制度。周全落实国家金融、税收、首付、公积金等鼓励住房需求政策，支撑农夫就地购房居住，在购房按揭、税收优惠、财政补贴、公积金贷款等政策上享受与城市居民划一待遇，发掘住房需求潜力。加大对改善型需求支撑力度，进一步鼓励更多的就业群体购房。继承加大棚户区改造货币化安置力度，实施货币化安置，进步货币化安置率。结合年度住房保障计划，将部分保障性住房建设义务由新建改为回购，购买吻合区位、户型、价格等条件的商品房作为限价商品房、公共租赁房等房源，加快商品房向保障房源转化速度，多措并举消化房屋存量。

　　（三）加快住宅供应侧结构性改革，扩大有用供应。看重进步商品房的供应质量，进步供应结构的适应性、天真性、有用性。摊开商品住房套型建筑面积比例限定，知足市场多条理居住需求。对在建商品住房项目，国土、规划部门在不改变用地性子和容积率等需要规划条件的前提下，许可房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型作出调整，支撑居民自住和改善性住房需求。同时，要加快完美偏远住宅小区的交通、教育、医疗、商业等配套设施，加强对购房居民的吸引力。房地产企业要进步产品质量及服务意识，保障项目品质，提供多条理的产品，扩大有用供应，知足不同收入人群的需求。