地皮作为经济社会发展的基本载体，其行使和管理体例直接影响着经济社会发展。近年来，互联网经济的快速发展，不仅推进了产业的转型升级和人们生活体例的变化，还深刻影响着城市地皮的行使体例。如何变化地皮行使和管理体例，更好地适应和促进互联网经济的发展，进而推动整个经济的转型升级，是地皮管理部门亟须研究的题目。

互联网经济的内涵、特性及其对地皮行使的影响

互联网经济的特性。互联网经济是基于互联网发展而形成的一种新的经济形态，是以“大（大数据）、云（云计算）、平（网络平台）、移（移动互联网）等为标志的当代信息技术和全球信息网络发展的创新型知识经济。它以知识创新为基础，改变了工业社会依靠于资源消费的规模化经济增加体例。互联网经济具有自身的内在规律和特点。总的来看，呈现以下几个特性：

1.融合性。互联网经济的发展，借助大数据和云计算技术，实现了跨时期、跨区域、跨行业数据的深度融合和资源整合，为产业拓展派生新的功能提供了技术支持。互联网的发展对传统产业发挥了较强的渗透作用，使原有的一、二、三产的产业边界趋于模糊，推动产业格局发生巨变。

2.便捷性。互联网经济的发展，进一步加快了信息的传播速度，使本来空间距离的束缚大幅削弱。尤其是移动互联网的大规模普及，使居民足不出户就能便捷享用各项服务资源，改变了现有生活模式，进步了城市生活的便利性。

3.互动性。互联网经济的发展，通过网络平台实现了线上、线下同步互动，加强了沟通、分享、社交等城市社会功能，渐渐减弱市场经济的信息舛错称，进一步激发了城市的创新活力。

4.天真性。互联网经济的发展，使企业组织由工业社会时期的规模化生产，变化为根据客户需求出发的弹性生产。企业组织情势趋于“扁平化”，产业内部的社会分工进一步加剧，进而许可工作时间、工作地点、工作场景等实现天真转变。

5.带动性。互联网经济的发展，不仅直接带动了互联网新兴产业快速发展，例如网络基础设施产业、网络基础应用产业、网络中介服务产业、互联网商务产业等；而且间接带动了其他关联产业发展。例如：随着互联网智能技术的发展，本来传统粗放的物流配送模式优化为定点送货上门的邃密化模式，促进物流仓储业快速发展。

互联网经济发展对地皮行使的影响和要求。

1.对地皮行使结构的影响。因为互联网经济具有融合性和带动性，随着国家“互联网+”举措计划的加快，将加速传统行业换代升级和新兴产业培育，重构新的产业结构。地皮是产业发展的载体，不同的产业，其用地需求也不雷同，因此，产业结构的调整势必形成新的地皮行使结构。一方面，互联网经济带动性强的产业，如物流仓储产业、信息技术产业等，其用地需求将进一步增长；另一方面，互联网经济发展后被弱化的产业，如传统百货业、生产制造业等，其用地需求将渐渐萎缩。

2.对产业布局的影响。传统的产业布局理论重要是区位论，包括农业区位论、工业区位论和商业区位论等。这些区位论中，一个共同的特点就是强调交通条件和交通位置对产业布局的紧张性。而互联网经济 “便捷性”的特性，使交通位置的紧张性降落，传统的产业布局理论将受到肯定冲击，尤其是商业区位论等。在此背景下，产业布局规划必须做新的调整。重要体现在：一方面，网上购物交易的迅猛发展，扩大了物流配送的市场需求，城市内部配送节点呈现条理更多、分布更广的趋势。另一方面，互联网产业对办公场所的区位敏感性削弱。以各地积极试点的众创空间为例，相比交通位置，互联网企业选址更加注重租期天真、租金低廉等因素，传统办公模式面临庞大革新。

3.对城市公共空间的影响。互联网的发展，使得各方面的信息得到及时共享，人与人的互动交流将更为频繁，从而对完美城市的社会功能也提出了更高的要求。详细体现为：一方面，互联网经济的发展，使得市政公共设施用地的行使服从赓续进步。目前，大数据技术正在广泛运用于社会民生，推进教育、医疗、交通、健康、养老、文化等领域信息化应用，这为进步市政公共设施用地的行使服从提供了机遇；另一方面，互联网经济的发展，对城市公共空间的需求赓续扩大。互联网时代促进了公共社交的开放性和便利性，人际交往尤其是创新灵感的交流，必要更多沟通与分享。只有公共空间资源足够，才能激活更多的创新灵感，使更多创新灵感付之于实际。

4.对地皮管理体例的新要求。对于规划地皮管理来说，一方面，互联网经济的发展，将加速地皮行使结构和布局的转变，要求建立高效科学的规划调整机制与之相适应；另一方面，互联网经济的发展，使得产业融合化步伐显明加快，要求建立新型的地皮用途管制制度与之相适应。

当前上海地皮行使体例与互联网经济发展的不适应性分析

近年来，上海加快地皮行使体例变化，推进地皮管理创新，有力促进了城市的转型发展和“四个中间”建设。与此同时，随着互联网经济的快速发展，目前的地皮行使和管理体例还存在着一些不适应性：

地皮行使结构不尽合理，难以适应互联网经济背景下产业结构变革的必要。一是从全市地皮行使结构看，工业用地比重偏高。互联网经济促进了传统工业的转型，本来依靠生产制造业拉动经济增加的传统增加模式亟待改变。截至2014年底，上海工业用地占建设用地的比重为28%，与纽约（5%）、伦敦（3%）、东京和新加坡（10%）相比，工业用地供给显明偏多。

二是从工业用地内部结构来看，物流仓储用地比重偏低。互联网经济直接带动了物流仓储业发展，但据统计，上海仓储用地与制造业用地比例为1∶7，而香港为1∶1。仓储用地的不足，肯定程度上会影响到物流产业的发展。

三是互联网经济对以百货商场、超市卖场等业态为代表的零售业冲击较大，部分商业用地可能面临过剩题目。互联网经济在刺激线上消耗的同时，也对线下消耗产生肯定的挤出效应，以购物消耗业态为主的实体店铺受到较大威胁，局部地区商业用地经营状态普遍下滑。与此同时，上海商服楼宇规模总体上已经呈现供大于求的态势。截至2014年末，上海商业项目建筑面积达6650万平方米，人均商业面积2.8平方米，为香港和东京（人均1.3平方米）的2.1倍，是纽约（人均1.1平方米）的2.5倍，是伦敦（人均0.9平方米）的3倍以上。

四是互联网经济改变了传统的办公模式，局部地区办公用地也将面临着过剩题目。互联网经济发展背景下，智能化、网络化技术发展正在对传统的集中办公模式产生深远影响，在家办公、异地办公、移动办公、长途办公等模式普及，可能会导致上海办公楼需求增加动力不足。与赓续萎缩的市场需求相比，上海商办用地可能面临供给偏多的趋势。

产业布局不够合理，不利于地皮行使服从的团体提拔和新兴产业的发展。一是物流企业布点紊乱无序，难以对互联网经济发展提供有用支持。物流仓储业能否科学布点，对支撑互联网经济发展具有紧张作用。当前上海物流园区建设各自为政，缺乏全局层面的统筹规划，难以发挥物流产业辐射带动功能，仓储用地行使效益有待进一步进步。

二是新兴商务区定位缺乏区域特色，无法适应“互联网+”产业发展必要。近年来，上海新增商办用地大多集中于城市次中间区域的新兴商务区，这部分办公楼租售形势不容乐观，例如长风生态商务区一期入驻率尚未超过80%，二期入驻率还不到20%等。其中一个紧张缘故原由就是，各大园区未能结合互联网经济发展，及时调整自身产业定位，导致各大商务区定位趋于同质化，未能形成错位发展。

地皮供给体例和管理模式弹性不足，难以适应“互联网+”产业快速发展的必要。与互联网经济的融合性和天真性相比，地皮管理存在地皮供给体例过于单一、规划管理和用途变更弹性不足等题目。一是传统的工业用地出让体例，容易造成互联网企业用地成本较高。与传统制造业企业不同，互联网技术企业存在规模较小、资金实力较弱、发展周期较短等特点。上海工业用地以出让为主，出租供给偏少，互联网技术企业容易碰到“用地难”的题目。二是混合用途的地块偏少，难以知足互联网经济发展需求。现有效途分类的混合仍然以商业和住宅混合为主，对工业与办公混合、办公与商业混合，分外是三种以上的用途类型混合，在规划上还比较少，不利于吸引相干企业入驻。三是用途变更弹性不足，容易产生低服从地或违法用地。如：一些企业因为经营不善，受规划限定，又不能及时改变用途，容易导致低服从地和闲置用地的产生。

变化地皮行使和管理体例的对策措施

创新工业用地供给体例，促进地皮行使服从进步和产业转型升级。一是根据互联网经济特点，试行“先租后让”的供地体例。针对互联网中小企业用地难的题目，建议开展 “先租后让”模式试点，租期可根据产业类型及企业规模等要素协商约定，租金缴付执行年付制，每年可根据市场情况调整租金大小。如许既可以削减企业一次性付出的用地成本，也可以进步当局对地皮的调控力度。

二是降低闲置厂房盘活行使的相干税费，为企业提供低成本办公场所。目前地皮转让涉及到地皮增值税、业务税等多项税费，而且税率都比较高，分外是地皮增值税，最高可达总成交价的60%，肯定程度上限定了地皮转让举动的发生。为此，建议完美相干税收机制，降低相干地皮税负，鼓励闲置厂房通过转让进行再开发，这部分盘活用地可以优先提供应互联网经济新兴企业，从而削减用地闲置虚耗。

三是在规划地皮政策上支撑众创空间和高科技成果孵化器建设，为互联网经济发展搭建平台。结合“大众创业、万众创新”的时代背景，鼓励互联网经济各类高新科技人才在工业园区内部进行创业，发挥园区平台服务创新创业、孵化中小企业、促进科技成果转化的服务平台、序言平台、孵化平台的作用。整合园区资源，提供低价或免费的创业孵化和营销、财务等第三方服务，为创业创新提供便利条件，进一步解决小微企业创业难的题目。

统筹规划和合理布局仓储物流用地，完美社区物流配套服务。结合三网（互联网、物联网、务联网）融合背景下智能物流的最新发展趋势，立足于现有物流园区布局，促进仓储用地集约高效行使。一方面，综合考虑交通成本、产业规划等因素，统筹规划上海物流布局系统。合理配置区域性物流基地和配送网点，加速原有空间结构和城市功能转化；另一方面，在现有居住用地中增配适当比例的快递网点。随着电子商务迅猛发展，住宅社区除居住功能外，还要包含肯定的商业服务功能。通过设置快递服务建筑面积，知足城市居民“最后一公里”的配送需求，提拔生活的便捷性。

科学设置商业办公用地的供给规模和区位，防止因供给过多而造成闲置和虚耗。一是适当控制商业办公用地供给规模。除每年新增供地以外，目前工业用地转型过程中将有大量低服从地转为商办用途，要增强研判，控制工业用地转型节奏，防止商业办公用地供给过多而造成闲置。

二是优化新建商业办公用地空间布局。商业用地供给，要以现实居住人群的市场需求为基础，构建不同类别商业设施系统；商办用地供给，要以完美公共服务设施和基础设施配套为导向，看重职住平衡的布局理念。

三是推动存量商业办公用地改造行使。根据互联网经济必要，在商业用地中，要增长餐饮、娱乐、游憩等体验式服务，调整功能定位和规划条件，积极试点城市更新，进步各类商业地产经营效益。在商办用地中，尤其是新兴商务园区要结合区域上风和产业基础，合理确定产业定位。

适应互联网时代居民交往的必要，增长城市公共开放空间。建议从提拔城市公共服务功能的要求出发，坚持以人为本的原则，赓续优化城市居住环境，着力实现生产、生活、生态的有机融合。进一步落实“双增双减”（增长公共空间、增长绿地，减容积率、减建筑高度）的规划政策，提拔上海城市发展品质和城市居民生活幸福感。

适应产业融合化必要，增长地皮用途管制弹性，推进地皮复合行使。随着互联网经济推动产业融合趋势增强，综合用地开发成为城市发展和地皮高效行使的必然要求，因此必须进一步强化综合用地的管理。一方面，在规划编制中，增长混合用地比例，提拔用地兼容性。对于功能用途互利，环境要求相似且相互没有不利影响的用地，可以混合设置。例如一类工业用地、工业研发用地、仓储物流、产业研发用地与商务设施用地之间综合等，要统筹考虑多方面因素，提出响应的控制条件，保证混合开发的科学性；另一方面，在地皮管理上，增长供地体例的多样性和用途变更的天真性。为促进“互联网+”产业发展，根据不同产业发展必要，在地皮出让条件、出让年限、出让价款、行使管理等方面，执行差别化供地体例。同时，根据产业升级以及地皮行使情况，适时调整地皮用途，最大限度地支撑新兴产业的发展，进步地皮行使综合效益。

 

（作者：庄幼绯 卢为民 王思 供职于上海市地皮交易事务中间）