今年以来，在全国经济下行压力较大的背景下，德州市积极贯彻落实国家一系列关于促进房地产市场平妥当康发展的政策措施，支撑居民合理住房需求，促进住房消耗，商品房贩卖持续好转，但房地产企业开发投资增速稳中有降，新开工面积大幅削减，注解其观望情绪仍未消弭，投资较郑重，房地产开发投资下行压力依然存在。

 

一、德州市房地产市场运行特性

 

（一）房地产开发投资增速稳中有降

 

1-8月份，德州市完成房地产开发投资119.8亿元，比上年同期降落2.7%，增速较上半年、1-7月份分别回落5.4、4.6个百分点。其中，住宅开发完成投资为100.8亿元，同比增加5.7%；商业业务用房投资为14.4亿元，同比降落21.3%；办公楼投资为0.7亿元，同比降落50.0%。

 

按构成分，建筑工程投资94.0亿元，同比降落6.3%；安装工程投资13.0亿元，同比增加18.2%；设备工器具购置费0.7亿元，同比降落30.0 %；其他费用投资12.0亿元，同比增加11.1%，其中地皮购置费10.1亿元，同比增加6.9%，增速较1-7月份回落1.8个百分点。

 

（二）房屋施工面积增速仍处低位，新开工面积持续降落

 

1-8月份，德州市房屋施工面积1932.4万平方米，同比增加2.2%，较上半年增幅收窄0.3个百分点，增速和1-7月份持平。其中，住宅施工面积1579.5万平方米，同比增加2.1%。新开工面积285.6万平方米，同比降落45.9%，降幅较上半年、1-7月分别收窄2.7、1.7个百分点，降幅虽然有所收窄，但仍呈降落的趋势。其中，住宅新开工面积225.8万平方米，同比降落43.6%。房屋施工面积增速仍处低位与新开工面积持续降落，注解房地产项目进度放缓，房地产开发企业对当前市场仍持观望态度。

 

（三）商品房贩卖持续好转，住宅类商品房贩卖为主

 

1-8月份，德州市商品房贩卖面积为226.2万平方米，同比降落4.8%，增速分别比上半年、1-7月份收窄1.3、2.0个百分点。受多重楼市刺激政策影响，今年商品房贩卖市场预期有所好转，其中，商品住宅贩卖面积为204.1万平方米，同比降落5.8%，增速较1-7月份收窄2.6个百分点，占商品房贩卖面积的比重为90.2%；非住宅类商品房贩卖面积为22.1万平方米，同比增加3.8%，占商品房贩卖面积的比重为9.8%。

 

1-8月份，德州市商品房贩卖额90.6亿元，同比降落4.0%，增速分别比上半年、1-7月份收窄2.1、3.2个百分点。其中，商品住宅贩卖额为79.9亿元，同比降落5.1%，增速较1-7月份收窄3.5个百分点，占商品房贩卖额的比重88.2%，非住宅类商品房贩卖额为10.7亿元，同比增加5.9%，占商品房贩卖额的比重为11.8%。

 

（四）房屋完工面积增速平稳，完工进度稳步推进。1-8月份，德州市房屋完工面积126.9万平方米， 同比降落4.2%，降幅分别比上半年、1-7月份扩大1.4、0.6个百分点。其中，住宅完工面积109.0万平方米，同比降落9.8%，降幅比1-7月份收窄3.1个百分点。

 

二、当前房地产市场必要关注的重要题目

 

（一）国内贷款占比较低,政策效应有待进一步释放

 

1-8月份，德州市房地产企业本年资金来源145.8亿元，同比降落 2.6%,降幅较1-7月份收窄1.9个百分点。本年资金来源的构成重要以企业自筹资金以及消耗者购房的定金及预支款、小我按揭贷款为主，国内贷款，尤其是银行贷款来源缩紧显明，没有外资投入。1-8月份，企业自筹资金50.9亿元，定金和预支款39.7亿元，小我按揭贷款28.0亿元，三项资金来源的合计在本年资金来源中的占比是81.3%。国内贷款18.4亿元，同比降落31.6%。其中：银行贷款18.3亿元，同比降落7.6%。在房地产开发本年资金来源中，银行贷款资金所占比重为12.6%，比去年同期低0.6个百分点。

 

（二）待售面积进一步扩大，90平米及以下住宅待售面积增加较快

 

1-8月份，德州市商品房待售面积105.1万平方米，同比增加22.2%，增速分别比上半年、1-7月份扩大3.7、5.2个百分点。其中，德城区、陵城区、经济开发区、禹城、齐河5个县市区的商品房待售面积均在10万平方米以上，商品房待售面积合计为73.7万平方米，占全市商品房待售面积的比重为70.1%。1-8月份，德州市住宅待售面积75.4万平方米，同比增加17.3%；其中90平方米以下住宅待售面积27.9万平方米，同比增加38.8%。商业业务用房待售面积21.2万平方米，同比增加10.4%。可见，商品房库存的压力依然较大，去库存仍是房地产企业面临的重要义务。

 

（三）地皮市场疲软，地皮成交价款、地皮购置面积持续降落

 

1-8月份，德州市房地产开发企业地皮购置面积46.5万平方米，同比降落10.6%，降幅比1-7月份收窄12.8个百分点。地皮购置面积降落较多的县区重要有：德城区（-100%）、临邑（-47.7%）、齐河（-53.6%）、武城（-46.7%）、经济开发区（-100%）。 1-8月份,德州市房地产开发企业地皮成交价款6.7亿元，同比降落42.9%，降幅比1-7月份收窄3.8个百分点。地皮成交价款降落较多的县区重要有：德城区（-100%）、齐河（-64.7%）、武城（-69.2%）、经济开发区（-100%）。地皮购置面积大幅降落，企业拿地欲望不强，对市场存在肯定的观望态度。截至8月尾，德州市房地产开发企业待开发地皮面积79.3万平方米，同比增加41.1%，增速较去年同期扩大46.5个百分点。

 

三、对策及建议

 

（一）加强企业融资能力，着力解决企业融资难题目

 

一方面鼓励企业增强自身的名誉建设、进步经营的素质和企业竞争力，尽量客观条件上知足银行贷款的要求。同时积极拓宽融资渠道，充分行使民间资金，采取多种体例吸纳社会存量资金，多行动筹资来缓解企业资金困难的近况，保证工程建设资金需求。另一方面要积极发挥金融服务功能。当局应充分发挥和谐引导作用，积极增强和改动银企关系，为银企合作搭建平台；金融机构应在现行的信贷政策下，适度放款信贷条件，赓续创新金融服务，为房地产开发企业提供可靠地资金保障；房地产企业应积极自动增强与当局相干部门及金融机构的联系和沟通，赓续增强银企合作，实现银企双赢。

 

（二）增强房地产市场监测分析，多措并举消化库存

 

结合本地现实，增强房地产市场监测分析，正确把握房地产市场走势。增强房地产调控政策宣传，加强居民理性消耗信念，树立梯度住房消耗理念，倡导消耗者采取合理的住房消耗体例。同时通过多种渠道体例，多措并举消化库存，促进房地产业健康发展。一是鼓励在行业景气时期就投资并获利的开发商采取“以价换量”的体例抢占刚性需求市场，从而稳固资金回笼，以备长期发展。二是鼓励小型开发企业抱团取暖，通过引入新股东、公司合并等体例来获得资金保障，以进步楼盘品质、提供优质服务为抓手，吸引购房者的关注，以质量换取成交数量。三是积极探索“互联网+”的营销模式，在互联网上提供各类房屋资讯、优惠信息、楼盘位置等常用便捷功能，直接在线完成房产交易，从而进步成交量。

 

（三）强化当局服务职能，加强房地产开发信念

 

房地产开发市场的健康运行离不开企业和消耗者这两大主体，当局要精确指导市场导向，提拔企业信念和消耗者信念。一是积极推进房地产市场预警预告和信息披露制度机制，及时向社会转达本地房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况，定期对房地产市场进行调查分析，让房企和购房者更加周全地了解市场信息，并根据市场供求信息做出合理政策判断。二是进一步规范消息媒体对房地产开发市场的舆论导向，为房地产开发市场创造优秀的舆论氛围，指导消耗者对于政策和市场有精确的理解和认知。三是发挥部门服务功能。规划、建设、发改等部门，要进一步宽松环境，对房地产开发项目的相干手续办理采取特事特办，消弭房地产建设“梗阻”征象。