房地产业是国民经济的一个紧张产业，是国民经济的基本载体，其发展不但能带动经济发展，也有利于产业结构的升级。近年来德州市房地产市场的敏捷发展，促进了城镇化的发展和人民居住条件的改善。随着国家房地产市场紧缩性调控政策的密集出台，德州市房地产市场发展呈现新的转变，总的趋势是由高增加渐渐趋于平缓，由高热度渐渐回归理性。形势上的冷热变化及由此而来的激烈竞争，一方面使房地产开发企业优越劣汰，市场发展由量的扩张转为质的提拔，发展更加规范有序；另一方面也使整个行业承受较大压力，市场平稳发展受到挑衅，矛盾和题目集中展现。本文重要行使近十年德州市房地产市场监测统计数据，对德州市房地产市场发展水平、特点及存在的题目进行论述，并提出响应的发展建议。

 

一、德州市房地产业发显现状

 

（一）企业规模日益强大，行业集中度显明提拔。2014年，德州市共有房地产开发企业289家，比2005年增长177家，企业数量增长近2倍；资产总计738.0亿元，是2005年的10.5倍，年均增加26.5%。德州市房地产开发企业户均资产2.6亿元，是2005年的4.3倍，总资产亿元以上的企业147家，比2005年增长118家，亿元以上企业覆盖率由2011年的26.0%进步到50.8%，房地产开发企业规模化、集团化发展趋势愈加光显，行业集中度显明提拔。随着房地产市场的发展和国家紧缩性调控政策的密集出台以及万达、绿地等国内着名房地产开发企业入驻德州市参与开发，德州市房地产企业间的竞争日趋激烈，市场对房地产企业由数量型向质量型的变化提出了客观要求。截止到2014年底，天资等级为一、二级的房地产开发企业仅有22家，仅占房地产开发企业的7.6%；三级天资的有35家，占房地产开发企业的12.1%；四级天资的有63家，占房地产开发企业的21.8%；暂定天资的169家，占房地产开发企业的58.5%，德州市房地产企业综合实力有待进一步加强。

 

（二）房地产开发投资持续增加，开发规模赓续扩大。2005年-2014年，德州市房地产开发投资在社会经济较快发展的推动下，保持高速增加态势，德州市房地产开发企业累计完成投资1014.2亿元，年平均增速20.1%，房地产开发规模赓续扩大。2014年，德州市房地产开发完成投资209.8亿元，是2005年的5.3倍，年均增加18.1%；房地产开发投资额占德州市投资额的比重为10.8%，比2005年进步4.0个百分点。从走势看， 2010年和2013年德州市房地产开发投资同比增速分别为47.8%和38.6%；随着经济步入新常态，房地产业发展速度趋缓，房地产开发投资增速开始下滑，2014年德州市房地产开发投同比增加7.1%，增速较上年回落31.5个百分点，较增幅最高的2008年回落40.7百分点。

 

（三）刚需基本得到知足，商品房贩卖开始回落。2014年，德州市商品房贩卖面积452.0万平方米，是2005年的2.6倍，年均增加10.0%;商品住宅贩卖面积406.1万平方米，是2005年的2.5倍，年均增加9.6%。2005-2014年间，德州市房地产市场经历了几次岑岭期，商品房贩卖面积的增速在2008年、2009年、2010年和2013年分别为63.4%、55.8%、42.2%和38.8%，商品房贩卖面积在2013年达到600.5万平方米，是2005年商品房贩卖面积的3.4倍，如此高速度的增加，势必消化掉大量居民刚需。但因为商品房有着较长的使用周期，因此和通俗的消费性商品仍有显明的区别。长时间的高增加和房屋使用周期时间较长，德州市房地产市场商品房贩卖开始出现下行的回调态势。截止2014年底，德州市商品房贩卖面积增速同比降落24.7%，增速分别较2013年、2012年降落63.5、20.8个百分点。

 

（四）多重影响叠加，待售存量有待释放。2005年-2014年，房地产投资快速增加的同时，开发规模也大幅扩大。2014年，德州市房地产开发项目计划总投资1030.7亿元，是2005年的8.7倍，年均增加24.1%；房地产开发施工面积2085.5万平方米，是2005年的5.4倍，年均增加18.4%；房屋完工面积323.2万平方米，是2005年的2.1倍，年均增加7.7%。大批楼盘的持续开发建设造成了大量的待售面积无法消化。在全省乃至全国房地产大环境的不景气、德州市房地产贩卖滞后不畅的背景下，德州市待售面积渐渐增长，2013年11月份达到102.1万平方米，此后一向居高不下。截止2015年9月份，德州市商品房待售面积105.4万平方米。如此伟大的贩卖存量，亟需得到有用的释放。

 

（五）到位资金增速放缓，国内贷款占比降落。2014年，德州市房地产开发到位资金249.0亿元，比上年降落4.6%，增速低于房地产开发投资11.7个百分点，开发投资与到位资金比例为1：1.2。到位资金总量是2005年的5.3倍，年均增加18.1%。其中，国内贷款36.8亿元，是2005年的4.2倍，年均增加15.4%，低于悉数到位资金年均增速2.7个百分点占比由2005年的18.7%降落到14.8% ；房地产企业自筹资金89.1亿元，是2005年的4.7倍，年均增加16.7%，低于悉数到位资金年均增速1.4个百分点，占比由2005年的40.8%降落到35.8 %；其他资金123.1亿元，是2005年的6.5倍，年均增加20.6%，高于悉数到位资金年均增速2.5个百分点，占比由2005年的40.3%进步到49.4%。

 

二、德州市房地产业的发展空间

 

房地产业作为国民经济的紧张组成部分，是带动相干产业和拉动城市经济发展的紧张增加点。目前国内经济运行团体趋缓下行，市场需求回落，在充分熟悉国家经济发展的大环境下，考量德州市经济发展新形势的基础上，德州市房地产业将来发展空间依然很大。

 

（一）新的发展形势和各类房屋需求为将来房地产业发展提供新的机遇。一是我国经济正按“稳中求进”的总基调运行，经济增加虽然趋缓，但仍在次高位运行。经济的发展促进了城镇化进程，稳步进步国民收入，消耗结构赓续升级等为房地产开发业带来很大的发展空间。二是随着德州市产业发展和城镇化进程的深入推进，城市骨架进一步拉开，保障房建设和棚户区改造大力推进，也促进房地产市场健康发展。2013年底，德州市编制完成了《德州市2014-2017年棚户区改造规划》，计划四年内德州市棚户区改造总面积为 1422.8万平方米，改造总户数11.1万户，计划总投资344.2亿元。三是近日中共中间、国务院印发的《京津冀协同发展规划纲要》(中发〔2015〕16号),明确提出“支撑山东德州建设京津冀产业承接、科技成果转化、优质农产品供给、劳动力输送基地和京津冀南部紧张生态功能区”，德州市委市当局大力实施协同发展战略,努力建设协同发展示范区,加快融入京津冀协同发展，势必会进一步加快的德州市城市当代化进程，带动城市住房需求人口增长，为德州市房地产市场带来极大的需求空间。

 

（二）新的政策出台和市场形势转变给将来房地产业发展提出新的考验。从国家政策看：因为受内外部因素影响，经济增加将进一步放缓。货币信贷方面，面对当前赓续增长的经济下行和通缩压力，中间仍将继承实施积极的财政政策，“松紧适度”的货币政策将更偏松，但团体货币环境仍将妥当。房地产政策方面，去行政化成为大趋势，调节回归市场化，长效机制渐渐建立。从市场形势看：虽然当前受“限购”解除和信贷政策、公积金购房及存量房地产交易税收政策调整等多厚利好因素影响，加上赓续释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、保障房建设和棚户区改造、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的团体预期和需求，在房地产市场机遇与挑衅并存的背景下，采取有用措施积极指导将有利于德州市房地产开发业的进一步发展。

 

三、促进德州市房地产业健康发展的对策思考

 

（一）实施品牌战略，促进房地产产业升级。在经历了近十年的高速发展后，德州市房地产已经处于由高速增加向平稳发展的过渡阶段。房地产市场供需关系已发生变化，从供大于求的状况渐渐相对平衡的状况过渡，房地产市场趋稳甚至趋冷，房价上涨速度趋缓，居民以自住和改善需求为主，投资退出房地产市场。需求性子的改变会影响购房者对房屋品质的要求，这就要求房地产开发商变化服务意识，必要保障项目品质，进步多条理的产品，知足不同收入人群的需求。房地产企业的品牌效应也将会渐渐展现，名牌将会是品质的保障，所以房地产企业必要进步产品质量及服务意识，促进房地产业升级。

 

（二）增强政策落实力度，多措并举消化存量。认真贯彻落实好各项房地产市场调控政策和措施，有用行使近期出台的“降准、降息”以及“降低贷款首付比例、调整业务税优惠年限”等利好政策，激活市场预期，巩固和扩大商品房贩卖回暖势头，多措并举消化存量。一是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，降价入市消化库存，盘活资金；二是大力推进公租房以租代建，通过购买或者租赁吻合条件的存量房转为公共租赁住房，优化住房资源配置，消化库存；三是在棚户区改造中鼓励货币化安置办法，加强住房购买需求，刺激商品房贩卖市场。

 

（三）科学制订区域发展规划，分类调控房地产市场供给结构。根据地区经济发展状态、人口构成和资源分布特点，充分考虑当地居民收入消耗水平和消耗风俗等多种因素，分外是要根据产业和城镇化进程，随着《京津冀协同发展规划纲要》的印发，德州市委市当局大力实施协同发展战略,努力建设协同发展示范区，捉住契机、实事求是、随机应变，科学制订区域房地产市场发展规划和政策，因城因地调整房地产开发规模和速度。对楼市下行压力较大地区，根据房地产市场发展情况，适度压缩房地产开发用地规模，合理确定房地产开发用地，分外是商品住宅地皮供给节奏，合理控制商品房开发投资规模、建设时序以及供给节奏，防止商品房去库存化周期进一步延伸。

 

（四）积极发挥规划指导作用，合理供给地皮。科学规划，增强对房地产市场细分需求研究，合理指导区域房地产市场供需平衡以及房地产结构平衡，凸起区域特色，实现差异化竞争。加大对地皮资源的整合力度，根据房地产市场供需状态，合理指导高中低端住房市场供应，调节地皮市场投放，有序出让开发建设用地，避免地皮出让规模大起大落，引起房价急剧波动，影响房地产市场稳固发展。

 

（五）增强政务服务，强化市场监管。面对宏观经济增速放缓的大环境，房地产业经过十多年的发展也进入减速换挡期，保持我县房地产市场成交量、价稳固和市场运行稳固，对经济的发展有着十分紧张的意义。一方面，增强政务服务，通过我县房地产业协会平台，落实好开发企业联席会议制度。及时了解企业在房地产开发过程中碰到的困难，传递市委市当局对房地产市场培育的决策和信念。同时，帮助企业把握房地产市场动态，强化风险提防意识，适应市场转变，加强竞争力。另一方面，强化市场监管，增强金融、工商、税务、国土、建设、规划、房管等部门的和谐配合，多管齐下，提防市场风险，及时发现和处理企业违法违规举动。针对目前反应较多的交房矛盾，建议由相干职能部门建立纠纷调处机制，规范企业举动，化解矛盾，维护社会的协调稳固。同时，通过各种渠道宣传普及房地产政策及法律法规，进步购房群体的法律意识和识别能力，从源头上杜绝违法违规操作的可能。