随着商业、商务、运动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势，城市经济发展必然要求与之相匹配的城市商业模式，而近年来，作为城市商业综合体范本的万达模式因其伟大成功得到广泛关注。2013年9月17日，德州万达商业综合体举行了奠基仪式，经过两年多紧锣密鼓的筹划和建设，万达商业广场于2015年11月6日正式开业，届时，德州市民消耗选择得到极大扩充，消耗潜力将得到进一步发掘，是德州市商贸业发展又一里程碑。

　　一、德州万达商业综合体情况简介

　　德州万达广场总占地16.67公顷，总建筑面积80万平米，其中商业面积16万平米，总投资额65亿元，是德州首座真正意义上的城市商业综合体，重大商业体量不仅可以容纳全城所有消耗人群，更可以辐射鲁北万万人口的消耗可能。

　　目前，山东省在8个城市共拥有万达城市商业综合体9座，分别是济南、青岛、济宁、东营、泰安、潍坊、烟台、德州。德州万达商业综合体在完美大型商业中间、住宅、城市步行街基础上，将建设精装SOHO、星级酒店等配套设施，真正涵盖购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合。万达城市商业综合体以通过可售物业回笼资金，支撑功能区开发运营的资金融通体例，以文化产业、儿童产业、生活服务产业为主线串联商业综合主体的经营模式，散发出勃勃生机，释放出商业形成的壮大辐射力，必将驱动德州消耗品市场更好、更快向前发展。

　　二、商业综合体落成的重要外部因素。德州市具有优秀的城市容纳能力，城市消耗付出能力，产业发展潜力以及房地产融通能力，城市团体环境好是万达城市商业综合体落成的重要外部因素。

　　（一）城区常住人口多，重复消耗率高；辖区内常住人口容量大，消耗能力强。第六次人口普查效果表现，2010年，德州市常住人口为556.82万人，位居全省第9位。截止到2014年，德州市常住人口已达到570.51万人，位居全省第9位，四区常住人口达到128.32万人，中间城区德城区常住人口为43.70万人，伟大的常住人口为一个个商圈综合体的持续发展奠定了消耗基础，并释放源源赓续的消耗动力。

　　（二）经济发展情况好，潜力伟大。德州市14年全年创造GDP总量最多（德州2596.08亿元，菏泽2222.19亿元，聊城2516.40亿元，滨州2276.71亿元），人均GDP达到4.4万元。截止到15年三季度，德州市GDP总量为2073.95亿元，发展势头强劲。GDP是衡量地区经济发展的综合性指标，表现经济存量，能够反映当前德州市经济势头优秀，潜力伟大。

　　（三）经济驱动动力强，后劲十足。2015年九月份，德州市固定资产投资最多（德州1650.45亿元，聊城1313.23亿元，滨州1353.17亿元，菏泽731.52亿元），社会消耗品零售总额德州第二（菏泽1011.91亿元，德州904.35亿元，聊城748.02亿元，滨州市580.34亿元），德州市这两项指标的持续增加表现了本市投资、消耗增加动力强，经济结构好，经济发展后劲十足。

　　（四）房地产业健康发展，踏实稳定。万达高速扩张的瓶颈是解决源源赓续的资金流，据业内人士吐露，万达开发资金约20%由万达直接投资—“贩卖利润+内部资金调配”，60%来源商业地产投资项目向当地银行贷款；另外20%左右由主力店企业本身投资，这就要求所在城市具备踏实稳定的房地产业。

　　2014年，德州市房地产开发施工面积2085.5万平方米（万达选址标准该指标为100万平方米以上），近十年，年均增加18.4%；房屋完工面积323.2万平方米（万达选址标准该指标为50万平方米以上），十年来，年均增加7.7%，住宅地产均价约为3800元左右（万达选址标准该指标为2000元以上），商业地产均价约为4000元（万达选址标准该指标为4000元以上）。

　　三、商业综合体落成的内部因素。近年来，德州市委市当局正视城市软环境建设，支柱产业蓬勃发展，基础设施赓续完美，招商创业支撑力度大、发展前景好，是德州市加强内部竞争力三大法宝。

　　（一）德州市支柱产业支持作用显明。装备制造、食品加工、化工、纺织业已成为我市的四大支柱产业，在德州市统计局现有的规模以上企业库中，截止五月份，四大产业相干企业2476户，占全市规模以上工业企业的71.9%；资产总计达2167.4亿元，占全市规模以上企业比重的64.1%；吸纳就业人员12.9万人，占全市规模以上工业比重的63.5%；实现主业务务收入6175.4亿元，占全市规模以上工业比重的70.1%。

　　（二）德州市基本城市设施建设完美。

　　1.公交线路四通八达。2006年以来，德州市区共新增、更新公交车300余部。目前，德州市公交车共有436辆，营运线路38条，清洁能源和新能源车辆占悉数公交车的80%以上，公交覆盖率大幅进步，大大方便了德州市民的出行。2014年全年，营运里程2600万公里，同比增加12%；输运乘客3800万人次，同比增加5%；经营收入4045.5万元，同比增加19.3%。

　　2.德州市建成全光网城市。全市建成光缆982.9 皮长公里， 建成全光网络通讯端口60万个，改造ADSL用户18万，转化纯语音用户34万，网速从2M、4M进步到10M、20M，部分商户和行业客户宽带提速到百兆以上，有用知足用户高带宽营业需求。德州作为全国首批“全光网络市”的建成，对促进我市伶俐城市建设、产业结构调整、经济发展转型有积极作用，对本土企业踏实起步和快速发展奠定了踏实的网络设施基础，为大型商业综合体的建成和运营营造优秀的网络带宽条件，极大程度地提拔了综合体网络服务、管理能力。

　　（三）德州市具有优秀的招商创业环境

　　1.德州市当局营造优秀的企业落地政策和环境。德州市委市当局牢固树立“当局创造环境、企业创造财富”的理念，变化当局职能，进步服务水平，明确当局责任、行政审批、市场准入等责任清单，各项事务有条不紊，该管的管好，该放的放到位、放到底，为社会、企业、人民服务，努力创造服务最好、服从最高、收费最低的发展环境，为优质新型业态企业的引进提供了沃土。

　　2.鼓励大众创业万众创新，激发社会活力。解放思想、创新思路，结合德州现实，抢抓关键点，研究政策措施，最大限度地释放政策盈利、改革盈利，努力营造抢抓机遇、加快发展的政策、制度环境，使德州成为一片比任何地方都更适合企业家创业、创新创业者创新的热土，提拔城市发展竞争力，带动城市消耗购买力。

　　3.正视商贸服务业发展。德州以发展生活性服务业为突破口，大力支撑商贸服务业发展，由于该行业对于改善民生、增长税收、拉动经济增加以及解决就业起到极为深远的意义。近年来，德州市大力培植本土商贸企业德百集团，建造综合性的商贸物流批发城、家居广场，引进银座集团、万达商业综合体，并且拆除城隍庙市场，同一迁入国际商贸城，正视产业集群化、集约型发展，为城市商业综合体的发展强大创造了得天独厚的有利条件。