国家实施的不动产同一登记制度，首次明确了农村集体地皮所有权的不动产产权地位。这对于理顺农村地皮产权关系、促进农村地皮流转机制的健全与完美、保障农夫地皮权益等都具有紧张意义。农村集体经营性建设用地使用权流转，是农村地皮流转的紧张部分，鉴于目前影响和制约农村集体经营性建设用地流转的因素呈现多样化和复杂化，因此在不动产登记实施过程中，应对农村集体经营性建设用地使用权登记进行专门研究，针对实际题目提出响应对策。

农村集体经营性建设用地总量伟大但划分乱、分布散。数据表现，2010年全国城乡建设用地为2488万公顷，其中农村经营性建设用地307万公顷，占建设用地总量的12.3%。单从数量结构来看，我国农村集体经营性建设用地存在伟大的发展潜力和行使空间。同时农村集体经营性建设用地又存在划分紊乱和分布零散的近况。

农村集体经营性建设用地使用权流转处于无序状况。一是集体地皮所有权主体模糊，使权益主张复杂。从我国一些区域已经开展的农村集体经营性建设用地流转实践来看,可否入市流转的地皮范围重要标准是以规划区之外来划分的，第一种情况是仅指城镇规划区以外的集体地皮，不包括规划区以内集体地皮；第二种情况是仅指城市规划区以内的集体地皮，不包括规划区以外的集体地皮；第三种情况则包括了城镇规划区内和规划区外的集体地皮。这使对集体地皮权益的主张变得更加多样而复杂。

二是农村集体经营性建设用地使用权私下隐形流转时常发生，村集体农夫利益在流转中难以充分保障。当前农村还存在大量的集体地皮隐形流转。如“小产权房”、“城中村”等。隐形流转多以协议体例为主，交易对象的选择、交易价格的确定都重要由流转双方私下协商而定，流转缺乏法律依据和公开性，常使农夫集体利益受损。另外，因为现行法律对农村集体地皮所有权主体的设定概念模糊，“农夫集体”没有明确的法人代表，在利用详细权力时，作为农夫集体的真实意愿难以得到真正表现。因此，确权，已成为珍爱农夫集体权益和规范集体建设用地流转的紧张途径。

法规制度层面上的因素。一是《宪法》层面。《宪法》规定从根本上限定了农村集体经营性建设用地使用权的使用和流转。即使在吻合规划和用途管制的前提下也不能直接用于城市建设，只有转为国有建设用地才可以。

二是《地皮管理法》层面。《地皮管理法》第八条规定：“城市市区的地皮属于国家所有。”第四十三条规定：“任何单位和小我进行建设，必要使用地皮的，必须依法申请使用国有地皮。”并规定只有集体兴办州里企业所需建设用地可以使用农夫集体用地。

同时，《地皮管理法》对集体兴办州里企业使用的农村集体建设用地使用权流转又做以严酷限定，因此农村集体经营性建设用地财产权是不完备的、有缺陷的。

三是财产权归属分类不明。《物权法》施行物权法定原则,物权的类型和内容由法律明定，法律没有明确定位物权的财产权不具有物权的类型效力，也就不能对其进行不动产登记。农村集体经营性建设用地使用权在《物权法》中没有给予明确类型划分,只在《物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的地皮作为建设用地的，应当依照《地皮管理法》等法律规定办理。” 但对照《地皮管理法》第四十三条规定和第六十三条规定，农村集体经营性建设用地的财产权归属分类没有明确定位，如此，限定了农村集体经营性建设用地在市场经济条件下的使用和流转。

管理层面上的制约因素。当局管理错位与流转管理制度缺失，导致流转题目大量出现。当局滥用自由裁量权，随意诠释公共利益目的，导致征地范围扩大和集体经营性建设用地流转市场紧张受限，扭曲了地皮价格及地皮市场运行机制。进而导致管理制度建设滞后于流转实践。

在地方实践中,农村集体经营性建设用地流转一样平常要吻合地皮行使总体规划、村镇规划以及地皮行使年度计划等，但地皮行使总体规划中，假如不涉及农用地转为建设用地，规划指标和布局不会考虑集体建设用地，集体建设用地流转要吻合规划控制指标几乎无法实现。地皮行使年度计划也不涉及集体建设用地，加之如今村镇规划编制紧张滞后，使规划对集体建设用地流转的引导与控制职能流于情势，制约了农村集体经营性建设用地的流转。

确立农村集体经营性建设用地的法律地位。按照中共中间、国务院《关于周全深化农村改革加快推进农村当代化的若干意见》提出，要“深化农村地皮制度改革，指导和规范农村集体经营性建设用地入市”。这是十八届三中全会后，中间一号文件对农村集体经营性建设用地题目的进一步落实和部署。这意味着，处于城市规划区范围内的集体经营性建设用地，一旦进入市场，城市地皮将不再完全属于国有。这势必触及《宪法》第十条：“城市地皮属于国家所有”的规定，农村集体经营性建设用地的法律地位必要重新确立。进而必然导致《地皮管理法》中一些对集体经营性建设用地流转限定性条目的修改，完美包括农村集体经营性建设用地在内的农村集体地皮的产权系统，赋予农村集体地皮与国有地皮平等的地位。

同时，应在《物权法》中明确规定集体经营性建设用地的性子为用益物权，并修改《地皮管理法》的响应规定。

制订不动产登记细则，明确农村集体经营性建设用地使用权的财产权归属题目。制订不动产登记细则，重点要解决农村集体经营性建设用地使用权的权利主体题目，理顺农村集体经营性建设用地使用权和农村集体经营性建设用地所有权的权利划分，确立农夫的集体地皮所有权主体地位。

（作者：刘丹 就读于中国地质大学，供职于中国地质博物馆）