《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）已于2015年3月1日起正式施行，《条例》的实施细则也呼之欲出。对于不动产同一登记的目的和意义，社会上存在着为房产税出台做预备、降房价等不同熟悉，在肯定程度上对房地产市场的健康发展造成了不利影响。因此有需要通过梳理不动产同一登记的直接目的和深条理意义，对同一登记与相干制度的关系加以讨论和澄清。

不动产同一登记旨在规范。执行不动产同一登记的直接目的在于规范登记举动。《条例》第1条将“整合不动产登记职责，规范登记举动”作为其首要立法目的。所谓登记举动，是不动产登记机构依法把权利的归属、内容以及权利限定、提醒等法定事项记载于登记簿的举动，性子上属于行政举动，应当遵循依法行政的要求。

不动产登记制度本质上是行政程序法，其规范的重心在于不动产登记机构办理登记的程序以及相干的权限。从内容来看，《条例》对登记举动、登记类型进行了界定，对同一登记的范围进行了列举，对同一登记机构进行了界定，对登记簿的内容、情势以及管理进行了规范，对登记信息共享和珍爱提出了原则要求。《条例》偏重规范了不动产登记的详细程序，明晰了在不动产登记的提议、受理、审核、记载等阶段以及响应的信息共享与珍爱等环节，不动产登记机构及其工作人员响应的职责，从而为规范登记机构、实现依法登记奠定了坚实的法律基础。

不动产同一登记重在同一。执行不动产同一登记的核心在于整合不动产登记职责，实现登记机构、登记依据、簿册权证、登记信息平台的“四同一”。此前，我国形成了地皮、房屋、林地、草原、海疆等各类不动产分别登记、登记机构与管理部门统一的管理体系体例。不同的行政主管部门各自制订规章、设计簿册权证、构建本身的信息平台，这种做法对于人民群众办理登记营业、查询登记信息以及进一步维护交易安全都是十分不利的。

而不动产同一登记，现实上就是将分散的登记职责整合到一个部门；充分吸取既往登记实践中的经验，制订、适用同一的登记规则；并进而实现簿册权证、登记信息平台的同一。因此，同一登记的过程，并非从无到有的制度建构，而是在吸取既有经验、维护既有登记效果的基础上实现登记职责的整合。不动产同一登记的着力点在农村。目前，我国城市地皮、房屋、海疆等都已经进行了比较周全的登记，而广大农村的集体地皮所有权、集体建设用地使用权、地皮承包经营权、宅基地使用权、集体地皮上房屋的所有权等的登记确权工作尚待进一步推进。集体地皮使用权及其上的房屋转移、抵押等流转的条件、范围、体例还必要法律进一步的明确。

从经济和社会的角度考虑，执行不动产同一登记的意义进一步表现为以下四个方面。

不动产同一登记有利于珍爱权利人的正当权益。完成登记，就意味着国家对不动产权利的归属和内容依法进行了确认。如许，在权利人的权利受到侵害或者被征收、征用的情况下，权利人可以更及时、便利地获得法律援助。

不动产同一登记可以方便当事人办理登记手续。曩昔办理不动产登记必要到不同部门,而且每个部门都有本身的一套登记办法，搞得民众一头雾水。从这个角度来讲，有需要把各种不动产登记同一起来，以方便民众。

执行不动产同一登记能更好地维护不动产交易的安全。在进行不动产交易时，买方只必要查询不动产登记簿，就有理由信赖登记簿记载的是真实的权利状态，其据此进行的交易是受到法律珍爱的。这就为不动产的市场交易提供了根本的保障，树立了当事人的合理预期。

这也意味着可以节约交易成本，由于不动产交易的相对人只要查阅登记簿、了解谁是权利人就够了，而无须进行进一步的调查，来确认登记簿记载的权利人其权利的取得是否正当。

不动产同一登记为简政放权、进一步厘清当局和市场关系提供了制度保障。分散登记情况下，登记机构与相干行政管理部门统一，这就为相干部门把登记作为行政管理的手段提供了可能。在实践中，各地登记机构存在随意增长登记申请材料、将某些收费或者某些行政审批作为登记的前置条件的情形。

例如，新建房屋所有权的首次登记，或者说国家对于新建房屋所有权的确认，原本只必要要求其享有响应的地皮使用权、吻合建筑规划、已经完工的证实即可，但有的地方将是否取得施工允许证也作为登记申请材料。事实上，未取得施工允许证，可以通过罚款等行政处罚解决，是否取得施工允许证与房屋所有权并无关系。这种做法妨害了权利人物权的取得。

再如，有些地方要求未缴清物业费的房屋不得办理抵押、转让登记，这就将业主与物业公司之间的民事关系人为地纳入当局审查、干预的范畴，妨害了市场交易的进行，影响了市场秩序的稳固。

《条例》明确将登记申请材料限于法律、行政法规以及《条例》实施细则规定的范围内，这可削减行政审批和收费“乱搭车”的征象，也有利于让市场在资源配置中起决定性作用，以及更好地发挥当局作用，为实现治理系统和治理能力的当代化提供了制度保障。

有一种观点认为，不动产同一登记是房产税开征的前奏。客观地讲，不动产同一登记，尤其是登记簿的同一和登记信息平台的同一，确实为房产税的开征提供了踏实的技术基础。但不动产同一登记工作与房产税的征收之间并没有必然的联系。

首先，不动产同一登记的目的并非为了征税。同一登记并不是行政管理的手段，更不是税务机关收缴税收的手段。目前的登记簿记载事项中，并未给未来的征税预留响应的信息或者接口。

其次，如前所述，不动产同一登记的着力点在广大农村。而房产税顾名思义，是对房产，尤其是城市房产所征的税。假如只是考虑征收房产税的话，目前城市房屋登记自己已比较完整，只要把全国房屋登记信息联网即可，根本不必要推行不动产的同一登记。

再次，从实践来看，目前上海、重庆已有房产税的试点。这充分注解，是否开展不动产同一登记，对房产税的征收并没有影响。还必要指出的是，依据《立法法》确立的税收法定原则，房产税作为新税种，其设立以及税率、征管等都必要法律的规定。这必要按照科学立法、民主立法和开门立法的要求，广泛征求各方意见。在相干法律的制订过程中，必须充分考虑房产税与相干税费的衔接，充分考虑房产税与相干税费的征收目的与现实用途，避免重复征税（费）。

不动产登记本质上是物权确认和公示的体例。完美的不动产登记制度有利于明晰物权归属、界定物权内容，对于规范房地产市场秩序、实现房地产市场健康稳固发展具有紧张意义。不动产同一登记尤其是将集体地皮使用权以及其上的房屋所有权纳入登记范围，对于摸清建设用地和房屋底数并据以制订宏观调控措施，奠定了信息基础。

但笔者认为，一方面，不动产同一登记并非宏观调控的手段。宏观调控，顾名思义是通过货币政策、税收、地皮出让规模等宏观手段对市场进行调控。登记是对详细的不动产权利归属以及相干法定事项记载于登记簿的举动，属于微观层面的行政举动。

对于权利人依法取得的不动产权利，登记机构应当按照当事人的申请，依法予以登记确认。假如受调控政策影响，当事人不愿进行交易，登记机构不可能违反当事人的意愿为其办理登记；假如当事人依法进行了响应的交易，即便其可能与调控政策目标背离，但在法律没有禁止或者限定的情况下，登记机构也不可能违背法定职责拒绝登记。因此，不动产同一登记与宏观调控并非统一层面的题目，也不能将登记作为调控的手段。

另一方面，不动产同一登记有利于推动和促进宏观调控的法治化。“大道至简，有权不能任性”，宏观调控必须通过法治体例进行。《条例》对登记申请材料进行了严酷限定，同一登记后，登记机构与房地产市场管理部门的星散，也使得各种调控政策不能再以规范性文件甚至内部规定的情势直接由登记机构予以贯彻。这就要求各种市场管理和宏观调控手段必须通过法治的体例，以法律、行政法规或者《条例》实施细则的情势，将相干手段转换为登记申请材料，方可进入登记机构的视野，进而影响到登记举动的进行。

（作者：尹飞 中间财经大学教授、不动产法研究所所长）