什么时候买房？在哪买房？买什么样的房？这里面很有学问。由于买房置业是人生紧张大事，动辄几十万，甚至是几百万的房产，不仅能给购房者带来舒适的安居空间，同时也可以为置业者带来较大的投资收益。置身于寸土寸金的北京城，在哪里买房升值潜力最大？哪个区域将来更具发展前景？这是众所关注的题目。8月15日，中国指数研究院发布了《北京房价转变及投资置业建议专题报告》，为计划在京买房者提供肯定参考。

2015年6月，北京新建商品住宅成交均价为27856元/平方米。而在2005年，北京新建商品住宅贩卖均价仅为5853元/平方米。十年间，平均价格上涨了近5倍，个别区域甚至上涨10倍。

哪些因素引起北京房价快速上涨？除了经济拉动、政策支撑、成本上升等因素外，上风资源集聚效应导致需求茂盛、资源分布差异等因素也是造成北京房价赓续上涨及区域分化的紧张缘故原由所在。

上风资源集聚效应吸引人口涌入，需求茂盛驱动房价持续上涨。北京作为首都，凭借壮大的资源聚集能力，吸引了全国最良好的教育、医疗、科技等资源，吸引全国人口赓续涌入，带来对住宅、商办场所的需求越来越大，而有限的地皮供给难以知足渐渐膨胀的房地产需求，必然引起房价上涨。

优胜的公共资源上风和发展机会吸引人口赓续涌入北京，对房地产需求日益茂盛。据统计，目前北京拥有52家包括协和、同仁等全国最着名的三甲医院，拥有26所包括清华、北大等全国最高学府的“211工程”重点大学，拥有7家5A级景区，在各城市排名第一。据统计，2014年末北京常住人口达2152万人，相比2005年增加614万人。其中常住外来人口为819万人，比2005年末增长461万人，常住外来人口增长人数占到常住人口增长人数的75%。其中务工经商占比最高，为66.8%，随迁家属和学习培训占比分别为11.2%和7.1%。2014年北京高校卒业生23万人，其中约有10万人留在北京。这些赓续扩大的新增人口，必然要购房置业，从而增长了对房地产的需求，需求茂盛驱动房价持续上涨。

较高的收入水平支持了购房者对高房价的付出能力。2014年，北京城镇居民人均可支配收入达43910元，是同期全国水平的2.2倍。相比2005年增加1.5倍，而同期全国仅增加0.9倍。据相干报告称，截至2013年末，全国小我资产600万元以上的高净值人群达290万人，其中北京49万人，占16.9%，是全国拥有高净值人群最多的城市。需求茂盛，同时较高的收入水平也支持了对高房价的承受能力，这在肯定程度上加速了房价上涨。

中间城区地皮资源日益稀疏，供不应求；新区开发楼市价值被发掘，房价涨幅显明。北京住宅用地成交自2010年达到历史岑岭（1453万平方米）后开始滑落，2011~2014年年均成交946万平方米，仅2013年成交供地较多，其余年份成交面积均不足万万平方米水平。需求扩大，而供给日益严重，必然加剧价格上涨，2014年地价水平（14557元/平方米）较2010年增加1倍。从地皮分布看，2010年以来，住宅用地供给重要集中在城市发展新区，功能核心区供给最少，东城、西城分别累计供给7万平方米、12万平方米；城市功能拓展区也渐渐接近饱和，丰台、向阳分别供给410万平方米、380万平方米，海淀、石景山住宅用地供给均不足200万平方米；大兴、房山、通州、昌平、顺义等城市发展新区是重要供给区域。

从商品住宅成交销供水平看，2010年以来，东城、西城、海淀区域商品住宅呈现供不应求，销供比分别为2.0、1.7和1.4，房价累计涨幅均超过70%；向阳、丰台、顺义、怀柔贩卖略大于供给，房价涨幅在20%~130%之间；通州、延庆、昌平、房山、大兴供需基本保持平衡，房地产价值洼地渐渐被发掘，因此房价涨幅也较为显明，超过70%；密云、平谷等地区供给相对足够。

学区资源对房地产保值增值贡献较大。俗话说“再穷不能穷教育”，反映了人们对教育的正视。北京中小学划片入学政策作育了“学区房”的诞生，其单价每每高出同区域非学区房几千甚至数万元。目前，北京市104所重点/示范中学重要集中在东城、西城、向阳、海淀四个区域，占全市的79%。

西城、海淀等区域凭借优胜学区资源和完美配套，二手房价格始终保持上涨。2012年以来，二手房成交均价团体呈上升趋势，曾出现两次低谷，分别是2012年初、2014年年中左右。与2012年3月历史低点相比，西城、海淀、向阳凭借优胜的学区资源和完美的配套，始终保持上涨。

通过对海淀、西城等区域重点学区资源项目调研发现，一样平常学区资源会给房地产带来10%~40%的增值空间，个别项目因为产品品质差异，价值增值空间可能更大，甚至达到1倍或以上。经验注解，学区房在市场形势不好的时候抗跌性更强，在市场形势好的时候保值增值能力更强。

轨道交通以其快速、准点、低成本的交通特征吸引大量人群聚集，并吸引生活、商业、商务、文化、娱乐等设施向交通站点四周集中，刺激站点四周地皮的高密度开发，繁荣交通沿线的经济。目前北京地铁共有18条运营线路，拥有318座运营车站、总长527公里。2015年运营总里程规划实现561公里，将来将形成四通八达的连接各卫星城的地铁网络系统。轨道交通对方便居民出行、增长当局税收、繁荣服务业都十分有益。

从北京已开通地铁对周边房地产价值影响看，5号线、10号线、房山线、大兴线自开工以来，沿线地区房地产项目价值就会被放大，在开通一年前后，这种价值表现得到最大化。一样平常说来，去除市场因素，一条轨道交通平均会为沿线楼盘价格带来8%~20%的上涨幅度；以地铁站为核心，周边半径1公里以内的区域，其房地产商品价格明显高出其他区域；轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均有300 ~500元/月的上涨幅度。

大兴、房山、昌平、顺义近郊区新居供给较为足够，新居置业者可更多关注。2013年以来，北京住宅用地成交重要集中在大兴、昌平、房山、丰台、顺义等近郊区。这些地皮供给目前多数已经形成项目在售。其中供给最多的是大兴区，共成交26宗地皮，多数是在2013年成交的，共14宗，2014年成交7宗，今年以来成交5宗。昌平、房山、丰台、顺义、向阳累计成交住宅用地均在10宗以上，规划建筑面积均超过200万平方米。

可以看出，西城区地皮成交溢价率最高，高达1.1倍，延庆县、海淀区、大兴区平均溢价率均超过40%；丰台、向阳、房山、顺义这些区域平均溢价率也是接近或超过30%，可见开发商对这些区域的开发价值较为期待。假如购房者青睐新居，可更多关注大兴、房山、昌平、顺义等供给相对足够的区域。受规划政策利好，通州、大兴、延庆区域将来房价增值潜力较大。

今年上半年，北京各区县二手房成交套数同比增幅最大的三个区域分别为海淀、通州和大兴，将来这三个地区仍是热点区域。

通州：作为北京将来的行政副中间，政治地位进步了，对资源的吸引能力也随之进步，必然带来通州潜在地皮价格和楼盘价格响应进步。截至7月尾，通州区域住宅库存仅为7600余套，库存量已经是通州住宅市场最近6年来的最低值。与通州楼市库存大量去化形成光显对比的是通州的地皮供给量。数据表现，2013年以来通州共成交8宗住宅用地，多数是在2013年成交的。2014年仅成交2宗，今年以来仅有1宗地皮成交。将来假如通州市当局不加大对地皮的供给，那么通州楼市有可能出现供给严重的情况。成交量走高，库存降落，供给紧缺，政策利好、配套渐渐完美，这些必将带来将来房价上涨。尽管此次通州限购进步了购房门槛，但对于具备相干条件的置业者来说，尽快在通州出手仍不失为当下的合理选择。

大兴：新机场和机场地铁线促进区内配套完美，区域及沿线楼盘房价增值潜力大。近日，北京新机场地铁线发布二次环评报告，新机场线将穿越大兴和丰台两区，预计于2015年9月开工建设，2019年将与北京大兴国际机场同步投入使用。交通的便捷必将为区内经济发展尤其是房地产市场发展带来新机遇。据统计，2005年大兴区商品住宅成交均价仅为3101元/平方米，到2015年6月成交均价达到31340元/平方米，2009年新机场选址初定大兴时，大兴的地皮成交量和地皮成交均价涨幅均远超北京市平均水平。2015年前5个月，大兴区一向没有住宅用地成交，6月尾7月初，集中推出5宗住宅用地，成交溢价率均超过50%。

延庆：冬奥会场馆建设，推动相干产业地产发展，为当地楼市带来新机遇。历史经验注解奥运会级别体育赛事将带来大量的基础设施建设投资和房地产开发投资。