中国房地产陷入周全调整周期

 

火焰过后是海水。中国房地产在 经历了2013年一轮价量齐升的快速增加之后,2014便陷入了量价齐跌的低迷状况。一二三线城市房价渐次回落,商品房成交量同比萎缩,地皮购置量和购置 价格也响应回落。截至2014年6月末,全国累计贩卖面积48365万平方米,同比降落6.0%;全国百城住宅平均价已延续四个季度环比降落,71个城市 环比出现下跌,其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海以及广州,且跌幅渐渐扩大。与此同时,开发商拿地态度也趋于郑重,上半年累计地皮购置面积 14807万平米,同比下跌5.8%;地皮平均购置价格涨幅出现较大程度回落,同比增6.5%(2013年同期值23%)。

 

市场长期高景气 刺激了房地产投资的持续高速增加。2010-2013年,房地产开发投资完成额在全社会固定资产投资中的比重始终稳固在20%左右。2013年,地皮出让 金收入贡献了地方可支配收入的33%,因此,房地产既是地方经济增加的“支柱”,同时也是地方当局的紧张财政来源。要化解宏观经济下行风险实现“稳增加” 目标,必然必要先稳住楼市。要平衡地方财政收支,也必须寄托“地皮财政”。在国务院2014当局工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后,多数省市出 台的房地产新政救市基调高度同等,政策松动和刺激力度渐渐升级。

 

通过广东、福建部分重要城市的房地产同口径数据进行比较,我们发现:与限购 型城市相比,房地产政策管控较为宽松的非限购城市商品房贩卖在进入2014年后也出现同步下滑,两者商品房销量在二季度末的体现趋于接近。这注解无论政策 调控存在与否,市场对房地产看涨的预期已经发生转变,目前市场对于房地产进入调整周期的看法已经趋于同等。

 

长周期因素拐点凸现

 

人 口因素对房地产市场的支持力度削弱。上世纪70年代初和80年代中后期的人口岑岭带来了1985-2010年劳动力的增加,同时也带来了房地产“刚需”的 增长。1986-2013年,商品房贩卖面积销量一起上涨(2008年金融危急除外),年均增速达到29.6%。全国住宅平均价格也由1991年的756 元/平米上涨到了2013年的5850元/平米。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,随后开始降落,到2013年这个比例下 降到72.8%,人口老龄化趋势展现, 65岁以上买房需求较微弱的群体占比逐年增长。

 

结婚置业是商品房需求的重要构成之一。从人口结构来看,我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现显明下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%,可见将来5年结婚置业刚需下滑。

 

城镇化对 中国房地产市场需求的影响削弱。高速城镇化下城市人口的扩张支撑了地产刚需预期,从而产生肯定的价格上涨动力,但是泡沫却出如今城镇化减缓但预期仍未充分 调整时,此时谋利是支持房价泡沫的重要动因。中国城镇化高速增加期已经曩昔。虽然与日本美国等城镇化水平在80%以上的发达国家相比,我国的城镇化潜力还 很大,但是就目前人口结构和经济形势来看,将来的城镇化速度以及城镇人口增速都会显明降落。农夫工带来的人口盈利即将消散,城镇化的速率将减缓。城市分化 将渐渐加大,不同经济圈的产业结构调整和重新定位决定着地区城镇化水平,缺乏经济吸引力的城市不仅难以吸引外埠流动人口,甚至本地人口都将有外流趋势。

 

下行趋势已经明确

 

长 周期因素将牵引房地产周期发生迁移转变。从海外经验来看,当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后,将沿着市场需求“市场预期”市场趋势的路径 对房地产周期产生深刻的影响。2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期,劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的转变共同促成国内房地 产在长周期上出现向下拐点。我们的测算效果注解,从如今直至2016年初国内新宅潜在供给量将始终对房地产价格形成较为显明的克制。

 

供应弹 性加大形成房地产“弱平衡”长期格局。长达十余年的景气周期促进了中国房地产业的蓬勃发展。为应对茂盛市场需求、开发成本和政策调控的快速变动,大型房地 产开发商前瞻性的地皮贮备足够,产品开发设计能力与生产服从赓续提拔,商业模式也从最初的“囤地增值”过渡到“高周转红利”,市场供应弹性大大加强。在房 地产需求趋弱的背景下,房地产供过于求的压力将长期存在,高供给弹性意味着市场需求将得到及时、足额知足,维持“弱平衡”市场格局将成为将来房地产市场的 新常态。

 

部分城市人口呈现流出趋势,价格已表现预期变化。2010年后城镇化进程已经放缓,城市间的不均衡尤为凸起。在2010-2012 年期间,全国房地产平均价格上涨约10%的背景下,人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市以及人口负增加的省会 城市南宁房价已出现逆势下跌,房价预期变化与分化已提前出现。二三线城市人口城镇化步伐大幅放缓甚至出现倒退,以至于对房地产的刚性需求也响应削减。

 

房价收入比和人口密度表现长期价格趋势。在地产投资需求削弱,买房者开始以自住性需求为主后,收入对房价的影响会渐渐表现出来。通过比 较国内各个城市的房价收入比,我们发现一线城市普遍较高,这与东京纽约等国际大都市房价收入比高于该国其他城市的情况同等;二线城市中杭州、厦门、福州、 海口等也较高,其人口密度、建成区可建商品房面积以及资本吸引力等成为房价收入比偏高的重要因素;三线城市中三亚、温州房价收入比畸高,与当地居民现实可 承受能力形成较大差距。

 

在房产需求以自住性需求为主时,人口密度决定房价。当房价上涨预期下的投资成为紧张需求时,资本的流向决定了房价的走势。东京、纽约等地房价显明高于日本和美国其他地区,这是由于这些地区无论人口密度照旧资本充裕度都高于其他地区,中国的房价情形也基本吻合这个规律。