今年以来，国家针对房地产市场接连出台了放松限贷和降准降息等一系列楼市利好措施，德州市委市当局理清发展思路，积极合理应对，保持了房地产市场的有序健康发展。 1-4月份，德州市房地产开发投资平稳增加，商品房贩卖情况有所好转，贩卖面积和贩卖额降幅收窄，商品房待售面积快速增加，企业去库存压力仍然较大，德州市房地产市场进入到阶段性总体偏松、部分区域过剩的波动调整期。

　　一、房地产市场运行特性

　　（一）房地产开发投资平稳增加，住宅支持作用显明。1-4月份，德州市完成房地产开发投资59.4亿元，比上年增加9.4%，增速比一季度回落4.2个百分点。1-4月份，全市住宅投资49.7亿元，增加19.0%，高于同期房地产开发投资增速9.6个百分点，占房地产开发投资的比重由上年的76.8%进步到83.4%，占比进步6.6个百分点；办公楼投资0.5亿元，增加 66.7%；商业业务用房投资7.0亿元，降落16.7%；其他房屋投资2.2亿元，降落42.1%。

　　分户型看，90平方米以下小户型房屋投资引领增加。1-4月份，90平方米及以下房屋开发投资完成17.1亿元，增加72.7%，占房地产开发投资的比重由上年的18.2%进步到28.8%，占比进步10.6个百分点;90-144平方米房屋开发投资完成30.0亿元，占房地产开发投资的50.5%；144平方米及以上房屋开发投资完成2.5亿元，增加47.0%。

　　（二）施工面积增加缓慢，新开工面积持续降落。1-4月份，全市房地产开发企业房屋施工面积1811.4万平方米，增加1.4%，增速比一季度回落3.6个百分点。其中，住宅施工面积1487.1万平方米，增加1.5%；办公楼施工面积12.8万平方米，降落18.5%；商业业务用房施工182.7万平方米，和去年基本持平；其他房屋施工面积128.8万平方米，增加4.0%。

　　1-4月份，全市房屋施工新开工面积168.1万平方米，降落62.5%，降幅比一季度收窄3.1个百分点。其中，住宅新开工面积135.0万平方米，降落 59.9%；商业业务用房新开工面积26.8万平方米，降落61.6%；其他房屋新开工面积6.2万平方米，降落97.3%。

　　（三）贩卖情况仍然低迷，但降幅有所收窄。1-4月份，全市商品房贩卖面积93.6万平方米，降落25.2%，降幅较一季度收窄8.6个百分点；贩卖额36.9亿元，降落26.2%，较一季度收窄9.0个百分点。

　　分房屋性子看，期房贩卖大幅降落。1-4月份，全市商品房现房贩卖面积17.4万平方米，降落44.6%，占悉数贩卖面积的18.6%，占比较上年同期降落6.5个百分点。现房贩卖额6.6亿元，降落38.9%。1-4月份，期房贩卖面积76.2万平方米，降落18.7%，占悉数贩卖面积的81.4%，期房贩卖额30.4亿元，降落17.6%。

　　分房屋用途结构看，1-4月份，全市住宅贩卖面积84.3万平方米，降落26.9%，贩卖额32.5亿元，降落28.8%；办公楼贩卖面积0.3万平方米，降落66.7%，贩卖额0.1亿元，降落85.7%；商业业务用房贩卖面积7.5万平方米，增加13.6%，贩卖额3.7亿元，增加19.3%；其他房屋贩卖面积1.5万平方米，降落34.8%，贩卖额0.6亿元，降落14.3%。

　　二、存在的题目

　　（一）房地产开发资金趋紧。1-4月份，企业本年到位资金为74.1亿元，比上年同期增加1.2%，低于房地产开发投资增速 8.2个百分点，重要缘故原由：一是因为房屋贩卖面积的进一步降落削减了定金及预支款的交付，影响了开发企业资金周转。1-4月份，来源于定金及预收款的资金为16.4亿元，同比降落11.8%，而去年同期此项资金来源增加55.0%。从总量上看，定金及预支款占本年资金来源的22.1%，比重同比降落3.3个百分点。二是银行等金融机构的贷款收缩，使企业开发资金更多寄托自筹，增长了企业的开发成本。1-4月份，企业自筹资金29.3亿元，增加18.7%，占本年资金来源的39.4%，比重较去年同期进步5.7个百分点。

　　（二）商品住宅去库存压力大。1-4月份，商品房待售面积108.9万平方米，比上年增加15.7%，其中住宅待售面积81.5万平方米，增加15.3 %；商业业务用房待售面积22.5万平方米，增加10.8 %，其他房屋待售面积4.9万平方米，增加122.7 %。商品房库存的增长与贩卖的下滑对楼市形成双重挤压，成为制约房地产开发市场发展的紧张因素。理财产品的雄厚以及不动产条例的落地，都将给将来房企去库存带来压力。

　　（三）房地产作为投资品的吸引力降落。从2014年4月份开始，全市的商品房贩卖情况总体呈现降落态势，到2015年年初，贩卖面积增速跌至-33.8%，尽管1-4月贩卖情况所有回升、降幅有所收窄，但贩卖市场仍团体低迷，购房者观望态度依旧较浓。市场低迷和租金收益较低，导致房地产的投资回报率较低，从而造成房产投资意愿的削弱，而近期红火的证券市场吸引了越来越多的居民储蓄，房地产作为投资品的吸引力敏捷降落。

　　三、对策及建议

　　 （一）多措并举，有用盘活存量商品房。

　　捉住新型城镇化建设契机，有用行使近期出台的“降准、降息”以及“降低贷款首付比例、调整业务税优惠年限”等利好政策，多措并举消化存量。一是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，降价入市消化库存，盘活资金；二是大力推进公租房以租代建，通过购买或者租赁吻合条件的存量房转为公共租赁住房，优化住房资源配置，消化库存；三是通过当局搭建居民自立购买平台，鼓励、指导信誉优秀、无不良记录的房地产开发企业进行适当让利优惠后进入服务平台宣布房源信息，并组织相干部门提供交易手续集中办理、住房信贷等服务。

　　（二）拓宽融资渠道，推动房地产市场回暖。目前，低迷的贩卖市场形势导致房地产企业项目开发资金正面临贷款融资难、以市场贩卖为主的回笼资金渠道受阻、自筹资金链吃紧的艰难阶段。拓宽融资渠道，解决企业的当务之急，是激活房地产市场的需要前提。一是构建多元化融资系统，搭建上市募集平台，加快融资速度，降低融资成本；二是争夺金融机构支撑，由财政给银行响应的贴息补贴，鼓励银行快速落实房地产贷款和按揭政策，对这些企业采取基准利率放款或缩短项目贷款审批周期等体例，解决企业融资困难，促进房地产市场回暖。

　　（三）调整商品房供给结构，激活房地产开发市场。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，根据市场需求和城镇化进程的需求，合理分配地皮出让和项目审批工作，兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消耗性住房必要，保障不同阶层消耗者住房需求。继承加快保障性安居工程建设，指导社会资金参与，推进续建项目建设，加大督查力度，保证地皮、资金等要素供应。积极培育和发展住房租赁市场，解决低收入人群住房题目。

　　四、市场展望

　　从目前的形势来看，近期德州市房产市场形势依然不容乐观。房地产投资将处于低位增加、投资下行的压力依然存在。预计2015年上半年德州市房地产市场触底回升，但调整趋势不会改变，商品房新开工面积、贩卖面积仍将处于降落趋势，但降落幅度将会收窄。借助房地产新政，适时出台楼市刺激政策，搭建营销平台，进一步刺激市场活力，有望实现房地产市场回暖上扬。