“轨道+地皮”、“一级半开发”、“立体钉桩+三维供地”，北京市海淀区五路停车场地铁上盖综合行使项目是该区探索地皮平面行使转向立体行使的新尝试，也是当代地皮空间权发展的新行动。通过前期合理规划、后期统筹实施，在市政用地之上人为改造出一块可用于建设的地皮的“凭空造地”模式，既节约了地皮资源，又完美了地皮空间权，为轨道交通密集的海淀区开拓了新的发展空间。

　　海淀区作为北京市乃至全国的科技创新中间，经济社会发展建设及生态环境建设的需求都很强劲，且用地矛盾日益凸起，地皮供应压力渐渐加大，发掘低服从地潜力成为海淀区解决用地矛盾的紧张策略。对此，海淀区以国土资源节约集约模范县（市）创建运动为契机，结合创新地皮整治规划实施机制工作方案，积极探索适合的节约集约用地模式及措施，赓续创新应用节地技术。

　　近期，中间向导在北京调研工作时提出了“着力构建当代化交通网络体系，提拔城市建设分外是基础设施建设质量”指示精神。因此，加快北京市轨道交通建设，集约行使城市地皮、改善城市环境、解决轨道交通建设资金缺口成为北京市必要解决的题目之一。五路停车场地铁上盖综合行使项目正是北京市在“轨道+地皮”集约行使地皮模式方面进行的探索研究，并取得了阶段性成果。

　　节地技术多措并举

　　车辆段上盖项目综合行使的重要内涵就是通过对轨道交通的规划设计、资金行使、地皮出让、工艺技术等多方面的创新，优化轨道交通车站、车辆段的工艺布局及周边区域各类交通体例的换乘条件，促进地皮的集约高效行使，进步轨道交通和周边地皮的综合效益，提拔城市形象和环境品质，缓解轨道交通的资金压力。

　　五路停车场位于海淀区西三环外玉渊潭乡，是地铁10号线二期和6号线共用停车场，两条线的换乘站为慈寿寺站。项目北至五路居南街，南至车公庄大街（玲珑路），东至蓝靛厂南路，西至五路居中路，规划占地22.359公顷。原场地内为玉渊潭乡集体企业用地，行使模式相对粗放，经济产出效益较低。项目于2008年由北京市规划委启动组织一体化国际方案征集，2010年4月取得了市当局控规批复。原用地性子为市政基础设施划拨用地，后以混合用地上市。

　　项目总用地面积约18.64万平方米，落地开发部分建设用地面积6.34万平方米，上盖开发区建设用地9.52万平方米，代征道路面积2.09万平方米，代征绿地面积0.69万平方米，规划地上建筑面积32.84万平方米。

　　五路停车场综合行使规划方案采取从地下车站到停车场上盖多条理、多空间的一体化设计，把地铁6号线停车库放到了10号线运用库的地下部分，整合地铁办公区域，同时对10号线运用库和咽喉区上部8.5米以上加盖，创造出上盖开发区，在知足地铁工艺使用及安全管理要求的前提下，通过优化设计，既节约了落地开发建设用地，又可以创造出一部分地上用地空间。

　　五路停车场综合行使规划方案引入了综合交通场站理念，使得有限空间容纳的更多。根据城市总体规划，五路综合交通站场除包括地铁慈寿寺站、五路停车场等地铁功能外，还包含了公交站场、城市变电站等部分，集轨道交通停车场、轨道交通换乘、公交换乘、自行车、步行等多种交通衔接功能为一体,并结合周边环境改善总体实施了综合开发行使。

　　同时，为充分行使地皮资源，项目将空间向上“延长”，在车辆段上做文章，将车辆段上盖用于物业开发。城市轨道交通或房地产分别发展，地皮只能行使一次，而轨道交通加房地产使上盖及车辆段空间地皮得以二次开发行使，不仅为地铁长期输送稳固客流打下坚实基础，更进步了地皮行使率和资源配置服从。

　　此外，车辆段上盖项目使得其成为一个综合体，优化了轨道交通车站及车辆段及周边区域的各类交通体例的换乘条件。同时“轨道+物业”的模式使其成为市政交通功能和商业开发功能的叠加体，具备高可达性和肯定的功能复合性。

　　“一级半”开发，立体供地 

　　一样平常来说，市政设施用地采用划拨体例给予轨道交通产权单位进行轨道交通设施的建设，而经营性开发地块达到上市条件后由当局按照现行招拍挂体例公开出让，一种地皮性子对应一种规划用途，而不能兼用，使得经营性用地与市政设施用地完全离开。

　　五路停车场综合行使的创新在于它不是在新增“白地”上进行建设，而是在既有的市政设施用地上部再造了一块经营性用地，因此现实上采用的是全新的“一级半”开发模式。即由车辆段一级开发商（即京投公司）负责团体的策划及上下部的同一规划设计后，进行地皮征用及地铁车辆段的土建结构施工，现实上是通过在地铁停车场上部建造一块具备生长条件的“人造土地”，再交给当局进行市场交易，确定二级开发商后，从而进行上部规划区的开发与建设。

　　在供地体例上，五路停车场采取“立体钉桩+三维供地”的办法，明晰地皮空间权属。在国土资源管理层面，不再是一样平常意义上的国有建设用地供给，五路停车场综合行使项目是立体的、多条理的。第一个条理是地铁的车辆段，第二条理是地上空间，为地铁上盖。项目采用地铁车辆段和地铁上盖物业分别设权、分别供地体例，详细做法为：按照建设空间，地铁车辆段作为城市基础设施用地，划拨为国有建设用地使用权；地铁上盖物业采用出让为国有建设用地。

　　车辆段用地在竖向范围内将车辆段空间与开发空间交织在一路，采用“立体钉桩”及“三维出让”分层设权和供地的体例，既能明确车辆段用地和开发用地的权属界面，同时也明确了上盖区的用地属性为经营性的F类混合用地，使得出让的空间关系清晰明确，为车辆段和二级开发的地皮证办理提供了依据。

　　“造地养铁”，协调共生 

　　项目总体规划为集轨道交通停车场、居住、商业为一体兼顾各种交通换乘体例的市政公用综合体，真正做到地铁停车场与周边城市环境的协调同一。

　　在节约集约行使地皮资源方面，通过对现有低效行使集体建设用地挖潜，实现三维立体化使用地皮，向空间要地皮资源，为海淀区新增了约26公顷的城镇建设用地，落实了节约集约用地。

　　在改善民生方面，项目建设为当局提供了2万平米的保障房规模，用于改善民生，同时返还给玉渊潭乡5万平米的商业补偿，用于安置拆迁商户，为当地墟落产业升级和挂账村拆迁作出了贡献。

　　在增长地皮收益方面，同时上盖项目为当局增长了16.5亿元的地皮收益，其中出让地皮收益中约有73%返还到地铁车辆段建设中，“造地养铁”模式直接分摊地铁拆迁建设成本。

　　在完美城市功能、改善周边环境和交通状态方面，改变了散乱的村镇企业用地环境，把车辆段从割裂城市的路障转化为有机的城市功能节点，完美了城市功能，提拔了区域团体品质。此外，还改善了区域城市交通条件，进步了市民换乘便捷度和生活便利度。

　　五路停车场地铁上盖综合行使项目节地模式是海淀区探索节约集约用地模式中的一项工作。往后，海淀区将继承借助节约集约模范县（市）创建运动的平台作用，捉住创新地皮整治规划实施机制各项有力政策，进一步摸索更多、更适合海淀区的节地措施及节地模式。