1-4月份，德州市房地产市场继承连续去年以来的调整态势，投资与贩卖增速虽较一季度出现小幅回落，但总体上德州市房地产市场仍保持着优秀的发展态势。在多重房地产利好政策带动下，房地产市场的刚性需求和改善性需求渐渐得以释放，房地产市场贩卖将在肯定时期内保持持续增加，受全市商品房供大于求因素影响，去库存压力犹存。

　　一、当前房地产市场运行特点

　　（一）投资持续调整，增速环比小幅回落。1-4月份，德州市房地产开工项目224个，较去年同期削减7个。房地产开发完成投资49.1亿元，同比降落17.3%，降幅较一季度回落3.5个百分点，较去年同期回落26.7个百分点。其中，亿元以上项目176个，共完成投资47.7亿元，占投资总量的97.1%。

　　从走势看，今年以来德州市房地产开发投资增速呈波动性下滑趋势，1-2月份房地产开发投资增速同比降落20.2% ，一季度小幅回升，同比降落13.8 %，4月份投资增速继承回落，同比降落17.3%。今年前4个月德州市房地产开发投资平均增速-17.1%，较去年前4个月平均增速降落24.9个百分点。

　　分工程用途看，住宅、商业业务用房分别完成投资40.7亿元和6.4亿元，同比分别降落18.1%和8.6%，而办公楼完成投资呈显明增加态势，投资额达到0.8亿元，同比增加60.0%。以上三种类型房地产完成投资额分别占房地产投资总量的比重为82.9%、13.0%和1.6%。在商品住宅中，90平米及以下完成投资13.5亿元，同比降落21.5%，占商品住宅投资的33.2%，90平米-144平米完成投资24.6亿元，同比降落18.0%，占商品住宅投资的60.4%，144平米以上完成投资2.6亿元，同比增加4.0 %，占商品住宅投资的6.4%。

　　（二）施工规模持续扩大，新开工面积增速降落。1-4月份，德州市房屋施工面积1821.8万平方米，同比增加0.6%，较一季度回落4.8个百分点，较去年同期回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积1453.2万平方米，同比降落2.3%。

　　1-4月份，德州市房屋新开工面积136.1万平方米，同比降落19.0%，较一季度回落41.7 个百分点，较去年同期回升43.5个百分点。其中，住宅新开工面积112.2万平方米，同比降落16.9%。1-4月份，德州市房地产新开工项目32个，各县（市区）房地产新开工情况差异较大，其中临邑县5个新开工项目；平原县4个新开工项目；夏津县、禹城市、乐陵市、陵城区各3个新开工项目；宁津县、齐河县、武城县、运河开发区各2个新开工项目；德城区、庆云县、经济开发区分别只有1个新开工项目。房屋团体新开工意愿不强，新开工面积增速下滑。

　　（三）房屋完工进程稳步推进。目前德州市房地产市场仍处于波动调整期，投资增速下滑，新开工率不高，房地产开发企业将有限的资金用于加紧推进已开工项目建设进度，续建项目年初后集中完工。1-4月份，德州市房屋完工面积68.8万平方米，同比增加25.6%，增速较去年同期回升69.5个百分点。其中，住宅完工面积64.7万平方米，同比增加25.9%，较去年同期回升69.3 个百分点。

　　（四）商品房贩卖持续增加。1-4月份，德州市房屋贩卖面积113.3万平方米，同比增加21.0%，增速较一季度小幅回落4.1个百分点，但与去年同期相比进步46.2个百分点。其中，住宅贩卖面积106.5万平方米，同比增加26.3%；商业业务用房贩卖面积4.6万平方米，同比降落38.7%。商品房贩卖额46.8亿元，同比增加26.7%，较去年同期进步52.9 个百分点。其中，住宅贩卖额44.0亿元，同比增加35.6%；商业业务用房贩卖额2.1亿元，同比降落43.2%。

　　从户型结构看，90平方米以下住宅贩卖面积17.3万平方米，同比降落21.7%，较一季度回落20.1个百分点；90平方米-144平方米住宅贩卖面积85.1万平方米，同比增加40.4%，较一季度回升5.0个百分点；144平方米以上住宅贩卖面积4.1万平方米，同比增加141.2%，较一季度回升26.9个百分点，团体来看，90平方米及以上户型成为消耗者重要选择对象。

　　从贩卖套数看，1-4月份德州市住宅商品房累计贩卖10205套，同比增加29.3%，其中，90平方米以下住宅贩卖2289套，同比降落8.7%；90平方米-144平方米住宅贩卖7650套，同比增加44.8%；144平方米以上住宅贩卖266套，同比增加155.8%，注解随着二胎政策的摊开和改善性需求的释放，大户型商品住宅渐受青睐。

从县区商品房贩卖情况看，经济开发区和德城区商品房贩卖面积总量和增速均较高，占全市贩卖面积的27.5%，拉动全市贩卖面积增加12.9个百分点，仍为德州市商品房贩卖主体。

 

　　二、房地产市场存在的重要题目

　　（一）房地产开发投资后劲不足。随着国家对房地产市场去库存政策措施的实施，房地产市场刚性需求和改善性需求渐渐释放，全市房地产贩卖市场自年初以来显得较活跃，但这些政策对刺激新一轮的开工、投资、拿地并不显明，全市房地产市场投资仍然降落，新开工面积大幅削减，房地产市场团体后劲不足。截至4月份，德州市房地产新增入库项目20个，较去年同期削减3个，占悉数房地产入库项目的8.9%，其中 5个县区没有新增项目；全市224个房地产入库项目中，有126个项目累计完成计划总投资的70%以上，过半项目（56.2%）接近完工，房地产开发投资后劲乏力。

　　（二）短期去库存压力依然不减。1-4月份，德州市商品房待售面积131.8万平方米，同比增加21.0%，增幅较一季度扩大7.5个百分点。其中，住宅待售面积98.1万平方米，同比增加20.2%，占商品房待售面积的80.1%；商品业务房待售面积21.5万平方米，同比降落4.4%。按2015年4月平均现房贩卖面积计算，消化现有商品房待售面积需15.5个月。其中，住宅商品房库存需12.7个月的消化期，商业业务用房及办公楼占到总库存的17.3%，在经济下行期消化期会更长。库存长期积压使企业资金回笼困难，影响企业开发投资，此外，随着库存压力的加大，投资下滑，势必会连带着相干产业发展，紧张威胁着经济社会和金融系统的平妥当康运行。

　　三、促进房地产市场健康发展的几点建议

　　（一）强化当局服务职能，加强房地产企业开发信念。

　　房地产开发市场的健康运行离不开当局的调控，当局应根据本地现实情况增强房地产市场监测分析，正确把握房地产市场走势。增强房地产调控政策宣传，提拔企业信念和消耗者信念。积极推进房地产市场预警预告和信息披露制度机制，及时向社会转达本地房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况，定期对房地产市场进行调查分析，让房企和购房者更加周全地了解市场信息，并根据市场供求信息做出合理政策判断。

　　（二）创新保障性安居工程实现情势，积极消化商品房库存。赓续创新建设模式，着力在保障体例上求突破、求创新。对不同类型的保障性住房需求采取不同的保障措施和体例，在资金投入、房屋来源、租赁补贴上采用更加天真有用的处理方法，渐渐扩大保障范围。创新保障房的实现情势，当局以合理价和收购商品房，削减新建保障性住房数量。加大住房保障货币化力度，将吻合条件的商品住房作为棚改安置房和公租房房源，团体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工的建设用地转为棚改安置和公共租赁用地，许可其调整规划建设条件，优化户型结构，切实做到消化库存。

　　（三）随机应变，发掘潜力，指导中小房地产企业和谐发展。随着房地产市场竞争的加剧，单纯的通过降低成原本打“价格战”，已经无法在市场竞争中取得上风地位。消耗者对房地产产品的需求将渐渐个性化、多样化和专业化，房地产的发展趋势从吻合大众需求的大规模生产渐渐向知足小范围人群的特别偏好的生产上变化。德州市房地产业发展与一二线城市还存在伟大的差距，重要体现在开发的房地产项目的设计理念、经验、成本的高低以及营销策略等诸多方面。应当从本地现实情况出发，结合人口基数，以宜居城市为契机，打造绿色家园，居家养老产业，开发适合德州特色的建筑和服务产业，形成有本地特色的房地产开发模式。