地皮热与房价涨逻辑循环再现业内普遍看涨房价-山东致远中信土地房地产评估咨询有限公司

地皮热与房价涨逻辑循环再现业内普遍看涨房价

发布时间：2013年02月16日

近期，地皮市场成交火热，部分地区房价再次抬头，引发各方关注。比如在一线城市北京，随着1月31日，方兴地产分别以17.3亿元、18亿元，将北京经济技术开发区两块地收入囊中，北京地皮市场也交出了今年1月份的成绩单：共成交地皮22宗，单月成交额高达241.66亿元。这一成绩刷新了北京2003年有统计记录以来的最高值，相比2012年1月份的21.9亿元，今年首月的地皮成交金额同比增加10倍。

　　北京地皮市场成交火热，仅是全国浩繁地区的一个典型。有统计表现，今年以来，重点城市的地皮成交大都出现同比大幅上升。这一征象，连续了去年四季度以来的趋势，其间各地甚至频繁上演“地王”大战。与此相伴的，则是此前已经“稳中有降”的房价再次回升，不管是国家统计局宣布的70个大中城市房价数据，照旧老百姓的自身感受，都反映出部分地区房价开始上涨的无奈实际。

　　有业内人士曾形象地将地皮与房子的关系比喻为面粉与面包。价格关系上，究竟是面粉的价格决定面包价格，照旧面包价格拉高了面粉价格，不同的人有不同理解。但无论如何，地价与房价相互推升，成为近些年房地产市场的常见征象。也就是说，现在“地皮热”与“房价涨”这一逻辑循环重现，再次改变着市场各方的预期，调控两年有余的房地产市场将走向何方，成为许多人的心头疑问。

　　增长地皮供给，住宅用地成交量加大，对于保持房价稳固，甚至理性回归不无裨益。其中道理在于通过增长供应，改变供需格局，实现价格调整。由于假如面粉不足导致面包产量萎缩，在需求不变的情况下，“供不应求”的效果就是面包价格上涨。也正因此，房地产业内着名人士任志强一向“看涨”房价。

　　任志强的判断依据重要有三点：一是地皮供给负增加；二是开工量负增加；三是库存消化速度增快。他认为，2003年、2005年和2006年的地皮供给负增加，导致了2007年出现一轮房价暴涨，2008年年中的地皮供给降落导致了2009年以及2010年房价又一轮暴涨。2012年的数据也表现，地皮供给再次出现负增加，再加上开工负增加及库存消化过快，因此他预言，2013年3月份的房价暴涨将成为也许率事件。

　　照旧以北京房地产市场为例。已经3年没有完成地皮供给的北京， 2012年共成交住宅用地37宗，仅仅完成全市年度计划的三成，创近6年来新低。而自去年四季度以来，北京住宅成交开始回暖，分外是今年1月，与去年同期相比，商品房成交量大幅上涨近6倍。同时库存量持续降落，截至1月28日，北京地区商品住宅库存为74294套，达到历史低位。有业内人士就此分析认为，开发商库存压力降低，市场出现短暂性的“供不应求”，将来若新增供给难以知足大量需求释放，价格仍会存在上涨压力。

　　从这个角度看，地皮市场成交火热原本是好事，增长供给可以降低房价。但偶然候每每事与愿违，“地皮热”与“房价涨”变成了相互推动的逻辑循环，缘由在于地皮热不仅仅意味着成交量大，更多是地皮成交价格的持续上涨。从成本构成来看，地价一样平常占房价的30%至40%，有的一线城市好地段占到50%至60%，因此，地皮价格的反复上涨，成为推高房价的紧张因素。反过来，因为许多人坚定看好将来房价继承走高，分外是房地产开放商的乐观预期，直接影响其拿地的意愿，也会拉高地皮成交价格，甚至不惜血本砸出“地王”。

　　有研究指出，2013年整个房地产市场将在2012年回暖的基础上继承企稳、成交放量，企业积极拿地，地方当局积极推地。预计2013年地皮购置面积和房屋新开工面积将实现同比增加，房地产开发投资和房地产企业资金状态将超越2012年。有开发商透露表现，因为贩卖的回暖及持有现金增长，对于将来市场的预期也渐渐由颓废转为积极，分外是大型房企，调控后拿地量削减，远期项目用地渐渐严重，拿地补库存的意愿较为强烈。

　　因此，在房地产市场继承回暖之际，要稳固房价，实现政策调控目标，必须在加大地皮供给、增长通俗商品房建设过程中，切实打破“地皮热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环，既要控制好地皮价格，防止非理性拿地举动，又要指导房价预期，莫让房价大涨成为实际。

　　从地皮供给角度看，要控制好地皮价格，除了提防部分开发商非理性高价拿地外，还要加大对“囤地”等举动的监督。国土部宣布的数据亦表现，截至2012年底，中国未完工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷，这意味着仍有大量已供地皮处于闲置状况。从更深条理看，地皮价格持续走高的缘故原由，在于地方当局依靠多年“地皮财政”，只有以改革的手段，彻底变化地皮流转、当局卖地的实际，才能真正有用控制好地皮价格。

　　精确指导市场各方对将来房价的预期，坚持房地产市场调控不摇动，利于遏制住房价上涨势头，从另一端打破“地皮热”与“房价涨”的循环。除了要继承指导公众合理住房需求，克制投资谋利性需求外，还应让既有调控政策不折不扣“落地”，发挥信贷、税收等各项政策作用，强化地方当局控制房价目标责任制，让调控两年有余的房地产市场稳固发展。