规划司司长董祚继城镇化发展打好“三张牌”-山东致远中信土地房地产评估咨询有限公司

规划司司长董祚继城镇化发展打好“三张牌”

发布时间：2013年03月06日

今年的当局工作报告强调，城镇化是我国当代化建设的历史义务，与农业当代化相辅相成。要遵循城镇化的客观规律，积极稳妥推动城镇化健康发展。在十二届全国人大一次会议湖北团驻地，记者就城镇化题目采访了刚刚履任本届全国人大代表的部规划司司长董祚继，他向记者直言不讳地亮明了观点：“城镇化发展与地皮关系特别很是大。在将来相称长时期内，推进城镇化健康发展必要解决三大题目：一是地从哪里来？二是钱从哪里筹？三是究竟怎样做才能达到协调？”

　　地从哪里来？董祚继认为，在较高起点上推进城镇化，用地需求势必进一步扩大，导致用地面临“两难”：既要坚守耕地红线，保障国家粮食安全，又要保障城镇化发展的需要用地，促进经济社会科学发展。破解用地“两难”，是推进城镇化健康发展的紧张前提。

　　钱从哪里筹？在董祚继看来，“地皮财政”有利有弊。一方面，它对支持经济社会发展功不可没。另一方面，其不足和弊端也在日益展现：工业化、城镇化的快速发展紧张依靠地皮的大规模、低成本投入，不利于产业结构的转型升级，影响经济发展体例的变化；透支将来谋求面前目今发展，融资偿债依靠将来卖地，带来经济和金融的潜在风险；一些地方不恰当地运用“地皮财政”手段，增长了城乡居民的生活负担和就业困难，影响社会协调稳固；此外，高度依靠出让地皮促进发展，刺激了新增建设用地需求，影响耕地珍爱目标的实现，影响可持续发展。董祚继说，将来如何用好“地皮财政”之利，而削减其“弊”，是推进城镇化健康发展的基础保证。

　　怎样才能协调？近年来伴随城镇化进程，地皮价值日益显化，地皮增值收益敏捷攀升，围绕地皮利益的矛盾赓续加剧，征地拆迁的过低补偿引发农夫大量上访，甚至诱发群体性事件，城市房价高涨则导致大量市民不满，成为社会不协调、不稳固的重要因素之一。董祚继认为，将来妥帖解决城镇化地皮增值收益的归属和公平分配题目，使发展成果惠及城乡居民，促进社会协调，是推进城镇化健康发展的实际必要。

　　围绕城镇化健康发展，如何推进地皮管理制度改革？董祚继建议，应以试点探索加快制度供应为核心内容，坚持“超前部署——试点示范——政策贮备——总体提拔——制度供应”的工作思路推进改革进程。其中，重点推进几方面改革：在大力推进节约集约用地的同时，以优化城乡用地布局和调整用地结构为突破口，拓展城镇化发展用地新空间；以理顺利益关系为关键点，改革完美地皮出让管理，渐渐消弭城镇化发展对地皮出让收入的过度依靠；坚持以维护农夫正当权益为根本立足点，深化农村地皮管理制度改革，促进城镇化过程中的人地协调与社会协调。”

　　改革不可能一步到位，当务之急，董祚继认为应力抓三件大事：

　　第一，创新地皮管理制度，统筹保障发展与珍爱资源，为城镇化发展提供需要的用地保障。详细包括积极推进城镇低服从地再开发试点，向内涵挖潜要空间；规范推进工矿废弃地复垦行使试点等，向结构优化要空间；稳妥推进低丘缓坡地皮和未行使地开发行使试点，向布局调整要空间。深入研究开发行使条件和使用政策，加大制度创新力度。

　　第二，推进地皮出让制度改革，统筹当前和长远发展，渐渐消弭城镇化发展对地皮出让收入的过度依靠。解决“地皮财政”题目要多管齐下、综合治理，促进地方当局从实体经济发展和税收中获取稳固收益。其中一个紧张方面是改革地皮出让收益获取体例，削减地方当局的“卖地”冲动。一是建议加快推行工业用地出让弹性年期和租赁制，将直接一次性收取地价款体例，改为逐年收取地皮租金和税收为主的体例。二是建议试点建立地皮基金制度，实现地皮收益年际之间的合理分配，杜绝“寅吃卯粮”的短期举动。三是建议规范有序推进集体建设用地进入市场。此外，可通过改革完美地皮征收、地皮收购贮备、地皮集中供应、地皮招拍挂等制度，既为地方当局通过地皮创造收益提供可能，又改变地方当局对地皮财政的过度依靠。

　　第三，深化农村地皮管理制度改革，统筹地皮资源行使与农夫权益珍爱，促进城镇化过程中的人地协调与社会协调。详细包括，加快推进征地制度改革；有序推进集体建设用地使用权流转；改革和完美宅基地管理。

　　改革的大环境至关紧张。董祚继建议，应从强化地皮管理制度改革的法律保障、做好改革的总体规划和顶层设计、尊重群众和下层的首创精神三方面动手，为改革创造条件。

　　首先，当前亟须加快《地皮管理法》、集体地皮征收补偿条例、集体建设用地流转管理办法等立法进程，将成熟的改革经验上升为法律法规，用法治手段巩固改革成果。其次，做好改革的总体规划和顶层设计。解决地皮财政题目，必要与改革现行财税体系体例、干部政绩考核机制统筹考虑。增强房地产市场调控、解决“小产权房”和农夫半城市化题目，必要户籍、地皮、社保等多部门政策联动和配合。总之，推进地皮管理制度改革，必要国家层面统筹考虑、统辖全局，做好总体规划和顶层设计，最大限度地汇集改革共识，形成合力。

　　“与此同时，要尊重群众和下层的首创精神。下层实践和群众创造是制度创新的源泉。”董祚继一定地说，只要方向精确、实践证实卓有成效、群众普遍迎接，就应该在完美制度、规范管理的基础上坚定不移推进。