风俗制造“地王”偶像的中国“地皮造星工厂”，已在瞬息间沦为“流拍、流标、底价成交”的买方市场。刚刚披露或正在披露的各种年中数据，让人看到了中国上半年地皮一级市场披上的那层寒霜。

　　在这方寒意渐深的市场上，掩含着开发商与“田主”的对抗，潜藏了地方当局与中间的角力。而此时的地方当局已然债务缠身，在中间清理地方融资平台的指令下，正急得拆东墙补西墙。

　　地方不想输掉这个市场，只好死扛高昂的地价；急于找米下锅，便减持国资公司股票；中长期的筹钱主意，则可能已经打在了提拔国资证券化率上。

　　地方当局何去何从？北京率先做出了口头表率。

　　北京市新近宣布的 “十二五”GDP年均增加目标确定为8%，由此成为全国31个省区市中“最低”。

　　北京官员在媒面子前反省了包括“靠高价卖地增收、靠高房价和多卖房增税”在内的发展模式，并表达了“脱节GDP崇拜”的决心。

　　北京的决心，可能打乱了地方的阵脚，它给地皮后市带来“最坏”的预期，但也可能从此救赎那些挣扎在地皮财政上的地方在朝意志。

　　滇池岸边“醉生梦死”的地皮故事，终于讲得左支右绌。

　　刚刚曩昔的两周里，昆明赓续将滇池北岸估值逾70亿元人民币的贮备地块，密集推向地皮一级市场。

　　然而，这批长期受到国内资本市场追逐的“题材”地块，在强势推出后，仅仅赚到了“昆明今年最大规模地皮交易”的吆喝，拍卖大厅接连飞出“流拍”和“底价成交”的坏新闻。

　　而且东部浙江的地皮好像也有入冬之感。

　　7月18日，“住在杭州网”的一位见习工作人员，通过此前对浙江省各地市及县市国土资源局网站、公共资源交易中间网站、招投标网以及浙江省国土资源厅、中国地皮市场网等官方网站公开的海量地皮信息进行提取整顿后，当天发布长达11个页面的统计数据：“2011年上半年，浙江省流拍地皮共计121宗，流拍地皮总面积约合4893亩。其中，温州共有30宗地皮流拍，总面积达1096亩，位居全省流拍榜首。”

　　这一号称“地皮头条”的消息，经国内媒体确认后被飞速引用、转述，而忽然置于聚光灯下的浙江地皮一级市场，其状态让人颇感惊诧。

　　云南21宗地接力流拍

　　组织方把这次拍卖安排在云南“两会”召开地---海埂会堂，云南地方媒体亦早早从6月就赓续为这次拍卖吹风，直至将本次拍卖拔高到“昆明城市发展进入以滇池为中间的‘滇池时代’”，但“坏新闻”照旧在7月13日第一批拍卖结束后就立即演绎成市井桥段。

　　当天，昆明市湖滨生态城(官方备注：环湖东路三个半岛)项目(下称环湖东路项目首期)25宗国有建设用地第一批13宗地块使用权公开拍卖，拍卖现场不仅遭遇了上述低迷的市场情绪，拍卖效果也爆出冷门。

　　13宗地中，有6宗地皮分别因竞买人数达不到要求的7人，中断拍卖，有3宗地因无人举牌流拍，其余4宗地均以“底价成交”，均价约412.9万元/亩。

　　拍卖通知布告表现，此次环湖东路项目首期25宗地共计约1623亩，底价总计近70亿元，地皮用途限定在商业零售、商务办公、旅游业等相干领域，即为商业、旅游地产，出让期限40年。

　　按照计划，项目分三批拍卖，第二批7宗地、第三批5宗地分别定于7月18日、22日拍卖。拍卖最大看点集中在第三批，该批5宗地底价总计逾35亿，其中4宗地单宗底价都在6亿元以上。但到7月17日，第二批地块拍卖流产的传言已经在昆明地产圈传开。18日，传言被证明，组织拍卖的昆明星迪嘉拍卖有限公司该项目负责人黄卫告诉记者，因为7宗地各自竞拍人数都未凑够7人，第二批拍卖中断。

　　22日上午，黄卫在接到记者电话时苦笑，原定于下战书3时开始的第三批拍卖同样因竞拍人数未达要求而告取消。

　　至此，环湖东路项目25宗地共有21宗流拍，这个效果已大大超出拍卖公司预料。

　　不得不撑的高地价局面

　　昆明的心气依然昂扬，地价出奇坚挺。

　　国土资源部7月18日宣布数据表现，昆明市二季度综合地价为5606元/平方米，同比去年二季度上涨51.06%，涨幅居全国第一。“地皮赓续流拍，地价还往上涨，只能说明这个价格是当局硬扛住的。”昆明一家具有地方融资平台背景并从事地皮一级开发营业的公司负责人，日前向记者提供了对该征象的体系分析。

　　一方面，当局本轮卖地，是在清理地方融资平台的背景下睁开的，大量债务偿还压力，使得当局急于高价抛售地皮套现。

　　另一方面，“中间有些政策传到地方变了样，比如，中间出于民生考虑，要求地方在地皮出让纯收益中提取10%用于保障性住房建设，地方当局直接就把这个10%加到地价上，如今又让提取水利基金等，都直接加成地价。”

　　前述西安开发商是2008年房价“拐点论”的过来人，其对地方当局拼死不降地价亦能感同身受，在他们看来，当局和开发商处境差不多，不同只在于开发商怕降房价，而地方当局怕降地价。“当局手头每一块地皮，大都关联到地方平台公司在银行的巨额贷款，假如地价暴跌，资产周全缩水，那就是个大窟窿。”其所说“大窟窿”，应指平台贷款的体系性风险。

　　据昆明市地皮和矿业权交易中间数据，一季度里，昆明共推91宗地皮，流拍4宗，成交地皮大都未收获理想溢价效应，其中3月份36宗地悉数以底价成交。

　　昆明原市当局地块系另一片具有风向标意义的黄金地块，该片区约80亩地皮于3月第一次通知布告拍卖时，地产机构给出了成交价4000万元/亩的展望，“可能登兔年地王之位”。

　　该片区规划调整后曾计划于6月24日二次拍卖，但当天的拍卖终因竞拍人数不足而告中断。

　　这一地块流拍顿时让昆明地皮市场显得云山雾罩，本地房地产专家、云南财经大学房地产与地皮政策研究中间副主任周大研曾对媒体惊叹：“如许的地块两次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的规划、不算高的起拍地块均价，在我看来这是傻瓜也能赢利的项目，这应该是商家的必争之地才对。”

　　显而易见，此次环湖东路项目首期地块拍卖遇冷，只是昆明地皮市场低迷行情的一种连续。

　　环湖东路项目首期地块拍卖背后，昆明还在下一盘很大的棋。

　　云南省委、省当局从2003年即部署“一湖四环”、“一湖四片”的当代昆明发展战略。其中，“一湖四片”即指以滇池为中间，构建以昆明主城核心区、呈贡新城区、晋城新街新城区、昆阳海口新城区等四个片区组成的“大昆明城市区”。

　　这个内含重大造城计划的发展战略，被寄望“到2020年将昆明建成‘东方的日内瓦’，而环湖东路项目片区开发在这盘壮观的棋局中，几近于拱到楚河汉界的“中卒”。

　　此次拍卖之前，云南当地媒体即以《昆明环湖东路半岛环滇开发排头兵》描述地块区位，称该地块所在板块“是主城与呈贡新城(昆明新行政中间)过渡带，是顺应昆明向山水园林城市转型的核心区域”。

　　不过，这个由云南城投3年卧薪尝胆打造的“排头兵”首发阵容，已经在地皮一级市场折戟，这对昆明“一湖四片”的棋局有些不利。

　　流了再拍，拍了再流

　　从2011年1月到6月，温州地皮流拍竟成一本月月有记录的流水账。

　　据披露，1月，“新国八条”出台后，月尾温州一共推出了11宗地块，悉数流拍。“住在杭州网”细致到，“这种情况在地皮供应一向严重的温州实属罕见”。

　　一季度结束后，温州市地皮市场的流拍行情已见端倪，温州房管局副局长余跃彬随后对媒体透露表现：“房产商拿地热情显明降低。”

　　上半年，温州共有30宗地皮遭遇流拍，流拍地皮总面积共计约合1096亩。流拍地块的一个紧张特性是，“其位置大多处于城市中间或者重点发展的新区，起拍价格均不菲”。

　　宁波居浙江流拍榜第二位置，半年流拍18宗地。其中辖区鄞州区投资创业中间II-3-C地块在4月21日流拍，则有象征意义。

　　据“住在杭州网”披露，2010年7月拍卖出让鄞州投资创业中间II-3-E地块时，浙江雅戈尔、荣安、坤和、和协、银亿等一批本地实力房企激烈角逐，“经过186轮鏖战，荣安地产以8600元/平方米的价格一举拿下，成为2010年鄞州地皮出让楼面价最高的地块。”

　　而与这块热地十分接近的II-3-C地块，到2011年4月被推向市场时，几遭无人问津的窘境，最后“终因竞买人数不足而取消拍卖，这是今年鄞州出现的第三宗流拍地块。”

　　7月24日，“住在杭州网”继承发布长达7页统计数据，披露“不少地是流了再拍的地块，而更有不少是拍了再流的地块”。统计表现，这一数量达35宗，占上半年浙江省11地市地皮流拍总数约29%。

　　挣扎在“流拍、再拍”泥淖中的浙江，不得不突破“宁流拍不降价”的生死线。前述鄞州投资创业中间II-3-C地块重新挂牌时，出让起拍楼面价由原来的8000元/平方米降至7410元/平方米，降价幅度7%。

　　然而，开发商仍不买账，到7月7日上午10点报名截止时，没有一位开发商前往报名竞拍，致使该地块遭遇降价后再流拍的境地。

　　此外，浙江舟山等地亦有降价再拍征象，虽然最终成交，但几无溢价效应。

　　“最坏”的市场预期

　　浙江“地皮头条”曝光第二天，7月19日，某研究院发布监测数据：2011年上半年，全国130个城市地皮出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，地皮出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市悉数为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%。

　　京、沪地皮市场自去年年中即率先出现小范围价格松动迹象。媒体披露，去年，因无人报价，北京向阳区金盏乡、房山区长阳站和丰台区花乡等4宗地块集体流标，在此前后，受到关注的顺义区马坡镇新城9号地西侧地块，也以流标情势收场。

　　上海公开成交信息表现，去年松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比，价格跌幅达19%。这一案例旋即被解读为“上海地皮市场近一年以来，地价首次出现下调趋势。”

　　但这些零星个案对京沪两地地皮市场基本面并未形成今天如许的冲击，其中，2010年北京地皮总收入达到1641亿元，居全国第一。

　　转眼跨入2011年，北京的流拍行情开始渐渐明朗。北京一季度统计表现，全市地皮市场成交面积、出让金总额、平均楼面价，均大幅降落。

　　据《21世纪经济报道》，2011年4月13日，北京市向阳区大望京村2号地块再次招标，3家企业给出的最高报价为30.4亿元，仅比底价高出1.72亿元。20日北京又有3住宅用地招标入市。从投标情况来看，顺义2地块流标，密云地块报价刚刚超过底价。

　　上周，公开披露的北京市“十二五”GDP年均增加目标确定为8%，由此成为全国31个省区市中“最低”。

　　北京市官方对此做出连续串表态，其中明确提出了对包括“靠高价卖地增收、靠高房价和多卖房增税”在内的发展模式的嫌疑，下决心“脱节GDP崇拜”。

　　北京这一庞大变化，无疑给了地皮市场“最坏”的预期。