核心提醒：陈晟认为，今年三季度，全国各大城市房价会有所调整，交易量会随着“金九银十”的到来而有所上涨。假如价格下调空间较大，成交也会响应放量。

   “将来两个月内，在严峻的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供给的持续增长，价格下跌将是大势所趋。”8月16日，中原地产研究中间发布的一份研究报告如是预计。

    据中原地产最新发布的监测数据，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛8个城市，8月5日-8月11日的新居成交量环比（较7月29日-8月4日成交量）下挫约15%。其中，深圳更是环比大幅降落50%，北京延续两周的周成交量均处于今年以来的低位。

    二手住宅市场同样持续低迷。据中原地产数据，8月5日-8月11日京沪深穗津5市的二手房成交量环比降幅有扩大趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。

    中国指数研究院副院长陈晟认为，今年三季度，全国各大城市房价会有所调整，交易量会随着“金九银十”的到来而有所上涨。假如价格下调空间较大，成交也会响应放量。

“金九银十”难现辉煌

    降价已经成了部分开发商缓解压力的紧张策略选项。

    前述中原地产最新发布的监测表现，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现周全松动，尤其在一些供给集中的区域，价格战已初现端倪。而品牌开发商的率先降价，将进一步带动区域团体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先辈入降落通道。

    中原地产认为，市场的持续低迷不振，重要在于空前严峻的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在赓续递减。预计至今年年底，随着供给压力的赓续增大，政策效应最终将表现为降价的周全蔓延。往年的“金九银十”的价量齐升的景象，预计今年较难重现。

    陈晟则认为，近期楼市低迷跟淡季的市场周期有关。在“金九银十”来临前的8月，开发商更多地选择按兵不动蓄势待发，增强客源蓄水，制订价格策略，为9月后的入市做预备。而不少买房人也持观望态度，对后市降价期待较为粘稠。

    分析师称，除了上海在7月下旬出现了一轮反弹行情外，全国其他一二线城市成交都很低迷。预计8月尾9月初，市场会继承出现9折左右的价格下调行情。开发商将会通过促销启动市场回暖，总体市场将会出现3%～5%的降价，详细到各个楼盘，之前打9.5折、9.6折仍然卖不动的，可能会打9折、8.5折，甚至个别打8折。

    21世纪不动产分析师黄河滔也说，9、10月份是开发商不容错过的机会，到时不管供给照旧成交都会有肯定反弹。

住宅库存仍处高位

    值得一提的是，多个城市的住宅库存仍处高位。

    前述中原地产最新发布的监测数据表现，7月29日-8月4日，北京、上海和广州等地的新增供给合计达到97万平方米，为今年以来的历史高位，供过于求明显，造成存量高位运行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青岛等城市的新居存量水平，已延续数周在今年以来的历史高位徜徉。

    21世纪不动产截至7月17日的统计表现，上海市新居存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。

    库存高企的同时，开发商的推盘步伐并未障碍。

    中原地产分析师刘渊称，最近4个月以来，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。这注解开发商已意识到调控非短期措施，在库存赓续增长、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激贩卖已成浩繁开发商近期的首选。

    刘渊说，将来2个月将是开发商集中推盘的时期，届时受日渐增大的资金压力影响，新增供给预计将会进一步放量。

    据分析师介绍，市场自二季度起的一波企稳反弹的势头基本停止，其缘故原由是供求两方面共同作用的效果。从供给来看，有六成的城市7月新增供给量出现下滑；从需求方来看，购房急迫性最强烈的首次置业首次改善类需求，热度相比5、6月份出现回落。

    杨晨青认为，因为当前市场潜在的需求依然可观，假如8、9月份楼市政策面能够继承保持当前相对镇静的状况，只要供给量能够提拔，市场成交量依然有很大机会随之回升。

    杨晨青说，今年下半年市场走势中，重要的不确定因素是政策面。理性看，当局目前手中可打的政策牌依然比较多，因此下半年一二线城市市场重演去年疯狂的可能性很小。

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一线城市限购 助涨部分二线城市房价逆势上涨

    近期楼市总体降温，但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。

    中国指数研究院的数据表现，今年上半年地皮出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市悉数为一线城市或发达二线城市，同比降幅最大的北京降幅达48.32%。

    不过，调控结果出现显明地区差异。在山东烟台，海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右;今年1月以来，延续突破6000元。福建泉州城区的商品住宅均价，从1月份的每平方米7000元，到6月尾首度“破万”;隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。中原集团研究中间近日宣布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告表现，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的住宅价格出现下跌。

    在调控加码之际，部分二三线城市房价为何依然“坚强”上涨?记者采访发现，除没有执行限购之外，缘故原由大致有三：一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的紧张题材。二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“远古广场”售楼部经理告诉记者，目前新推出的两栋楼、100多套房子已售完，估计30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。三是较低价格基数上的“追涨”。丹东住房和城乡建设委员会副主任石万才介绍说，丹东房价基数较低，去年为每平方米3243元。今年房价同比增幅较大，但绝对增长值不多。

二三线城市限购标准出炉 预计35个城市实行

    进入2011年后，“史上最严楼市调控”没有涓滴放松，被认为是各种调控措施中“杀伤力”最大的楼市限购令适用范围将再度扩大。昨日，住建部宣布二三线城市出台限购措施的5项建议标准，只要吻合两条就应纳入限购范围。对于这5条限购标准，业内人士预计，下一步将会有30个至35个二三线城市出台限购措施，全国实施限购措施的城市将增长到70个左右。

    住建部拟定5大标准 吻合两条即限购

    在7月12日召开的国务院常务会议上，要求已实施住房限购措施的城市要继承严酷实行相干政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取需要的限购措施。“限购令”的适用范围再度扩容。昨日，住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并宣布了是否出台限购措施的五大建议标准。预计8月份二三线城市是否出台限购令就将最终确定。住建部建议，凡吻合五大标准2条者就纳入到限购范围内。

    35城市或纳入新名单 全国限购城市达70个

    对于这5条限购标准，业内人士预计，将有30个至35个二三线城市出台“限购令”，全国实施限购措施的城市将由此增长至70个左右。根据“5条标准”对全国二三线城市进行监测，链家地产市场研究部预计，将会有30个-35个的二三线城市列入采取限购措施报告内。“国家统计局宣布的数据表现，秦皇岛、丹东、烟台等13个二三线城市6月份房价同比涨幅5%以上，且延续三个月同比涨幅超过5%。其次，据链家地产市场研究部统计，秦皇岛、哈尔滨、徐州、银川等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。”

    此外，部分城市临近已限购的一线城市，同时房价和重点城市相差较大，因此吸引了不少外埠购房者。链家地产市场研究部认为，保定、扬州、宜昌、镇江等19个城市吻合上述条件。其中，扬州、东莞等14个城市知足两项以上限购标准，另外约有18个城市在单一标准衡量中位于前列。

    在国家统计局每月发布的70个大中城市住宅贩卖价格指数名单中，四川有成都、泸州和南充三地。6月份，泸州新建商品住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨0.8%；南充新建商品住宅价格指数环比上涨0.1%，同比降落1%，两地房价涨幅在二三线城市中均属相对较低水平。成都市已于今年2月起实施住宅限购措施。