涉及利益超过3000亿元 民众忽视开发商悲观
■本报记者 张凤玲 北京报道
为本身的住房申办“小地皮证”，这一被公众忘记的权利再一次出如今人们的视野里。
2013年1月12日，国土资源部（以下简称“国土部”）给山西省太原市国土资源局下达了“死饬令”：开展城镇居民住房地皮分割权登记发证，2014年年底前必须在各城区范围内发放不少于1万本“小地皮证”，不配合的房企将被列入“黑名单”，取消拿地资格。
“小地皮证”全称城镇居民小我住房地皮使用证，关系着亿万业主的切身权益，但却长期被公众忽视、被开发商悲观抵制。正由于如此，太原市的“小地皮证”颁发试点10年，至今收效甚微。
给城市居民确地权的“小地皮证”推行之路非常难行，国土部的计划因此更为长远，“我们将继承推行‘小地皮证’，计划在2020年曩昔，小地皮证覆盖率能够达到30%。”国土部地皮行使司相干负责人向记者透露表现。
但无论是太原“虚度”的10年光阴，照旧12年前北京首次试点的短命都让人们对“小地皮证”的前景难以乐观。
颁证路举步维艰
2002年，太原市国土资源局开始试点给居民颁发“小地皮证”，只要居民提供小我身份证实、《房屋所有权证》、《地皮分割允许证》、购房合同、发票、契税票，就可以获得“小地皮证”，但进程相称缓慢。
2012年，太原市国土资源局将义务详细下发到6个区域：小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区，但到年底时，效果仍不甚理想，其中晋源区国土资源局一本“小地皮证”也没有颁发。
“目前太原市国有地皮上房屋(包括住宅、商铺、写字楼等)大约共120万套，粗略地按照住宅占据比例为70%计算，太原国有地皮上住宅起码在80万套以上，而办理地皮分割的仅为8万多套，领‘小地皮证’的仅有3万多套，可见‘小地皮证’的覆盖率极低。”一位太原业内人士对此进行了估算。
这一数字让国土部门不得不加大了推行力度。太原市国土资源局进一步简化了办证程序，降低了办证费用等，一些区域国土工作人员更跟开发商沟通，推出了送证上门服务。据称，太原市国土资源局的目标是力争在本年度使“小地皮证”覆盖率达到40%。
试点城市已然如此，其他城市的“小地皮证”推广难度更可想而知。1月25日，记者致电江苏省、浙江省、广东省等地方国土资源厅后获悉：短期内“小地皮证”试点还难以“扩围”。他们均透露表现，如今离地皮70年使用年限尚远，所以如今试点感觉有些急，“但将来一定会考虑，届时城市居民也会跟农村居民一样，具备了肯定的地权意识。”广东省国土资源厅地皮行使处相干负责人在电话中向记者透露表现。
缺证交易不正当理
对于许多业主来说，“小地皮证”是个认识而又陌生的名词。在太原，即使“小地皮证”推广工作已进行了10年，可多数人对“小地皮证”能赋予本身怎样的权利和利益仍不甚了了。
据了解，按照规定，开发商在办理《国有地皮使用权证》时缴纳的地皮出让金，已经分摊在所出售的商品房中，因此在房屋出售且办理了《房屋产权证》后，开发商就应把本身手中的《国有地皮使用权证》也分割给业主们。
北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇告诉记者，根据《物权法》规定，只有“小地皮证”和房产证同时具备时，房屋才能上市交易。“从法律意义上来说，假如没有小地皮证，存量房买卖是不正当的，从理论上说，实际中的存量房交易只是住宅交易，是并不包含地皮使用权的交易，这一部分涉及业主的权利和经济损失。”杜兆勇透露表现，这正是“小地皮证”缺失的最根本“硬伤”。而目前虽然各地没有“小地皮证”的房屋仍可以上市交易，但那是房产、金融部门要求不严的缘故，而房屋业主们将为此承担很大的风险。
而“小地皮证”更紧张的一项意义在于，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权满70年后将主动续期，“届时地皮使用权人必要凭借地皮证办理续用。假如没有‘小地皮证’，居民将无法享受这一权利。”北京市国土资源局地皮行使处相干负责人告诉记者。
开发商是最大阻力
业主对自身权利的熟悉不足让“小地皮证”一向际遇寥落，然而，实际告诉我们，开发商才是推行之路上的最大阻力。
据悉，太原工作故步自封的主因就是开发商不配合——他们才能提供居民办“小地皮证”必须的《地皮分割允许证》。1月24日，记者以居民身份向太原市多家开发商咨询办证相干事宜，均未获理睬。
“重要是涉及权利和经济利益题目。”杜兆勇提纲契领地指出，假如地皮使用权未分割过户，即使业主已有了房屋产权，但开发商仍可以长期占据使用这块地皮，比如办理地皮使用权抵押贷款、办理规划变更等，甚至可能重新处理这块地皮，从中投机。
同时，由于“小地皮证”含有公共部分的分摊面积，若不进行地皮使用权分割，开发商还拥有地皮使用权，就可以行使小区公共用地盖停车场、刊发楼宇广告等，获取本应属于广大业主的利益，“这部分至少有3000亿元，居民的利益没有得到应有的珍爱。”国土资源部地皮整顿中间内部人士粗略估算后告诉记者。
虽然前行道路漫长，但“小地皮证”的将来十分明晰——国土部计划用七八年的时间将“小地皮证”的覆盖率提拔到30%。
但发了证并非就一劳永逸。其有可能暴露出的种种题目必要我们提前设想。据悉，“小地皮证”在北京市碧水庄园项目的首次试点就短命于后续题目的频出。
记者拿到的资料表现，碧水庄园的项目设计为纯独栋别墅，共688栋，分三期开发。2000年，国土部预备借鉴美国经验，将碧水庄园作为全国第一个试点，给这里的业主颁发“小地皮证”。第一期别墅的业主们很顺利地拿到了“小地皮证”，但题目很快随之而来：个别拿到“小地皮证”的业主，开始将地皮和房产分别进行买卖，从而导致碧水庄园出现私自买卖地皮征象，然而，“根据我国的地皮法律法规，地皮是不能私自买卖的，试点的时候没有想到如许的后果。”当时参与试点工作的国土部向导向记者坦言。
于是，项目第二期，“小地皮证”推广戛然而止。
“在颁发‘小地皮证’后，出现了许多题目，这些多要跟开发商沟通，而这并不是一个部委能够决定的。”上述参与试点的国土部向导同时指出。
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