郑华 东南大学项目管理研究所 

    一、农地拆迁补偿价值构成的缺陷 

    （一）将来可实现价值的补偿题目 

    1.“涨价归公” 

    国家建设征用地皮的地皮补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。从地皮征收补偿的法律规定来看，农夫对集体地皮所有权体现为一种不完全的所有权，其收益权受到减弱。同时，当局低价获得地皮所有权后，又以高价出让国有地皮使用权，其价差悉数收归当局所有，即所谓的“涨价归公”，这一伟大的反差难以为农夫所接受。 

    《地皮管理法》中所规定的地皮征收的补偿标准，虽在原来的基础上有所进步，但还远未消弭低成本征地的不合理状态。耕地的常年产量不能反映地皮的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响地皮价格的经济因素，也不能反映市场对地皮及其附着物的真实评价，尤其是未考虑到农用地转为非农用地地皮价值的升值潜力，目前的补偿标准显然偏低，而廉价的地皮征收成本使当局在征地中获取了本应属于农夫的利益，挤占了广大农夫的权益。 

    2007年浙江省征地补偿总费用为1025038.4万元，出让地皮出让收益为16794672万元，征地农夫收益仅占出让收入6%。来自江苏省的调查注解，在全省农地转用增值的地皮收益分配中，当局大约获得60%～70%，农村集体经济组织得25%～30%，而农夫只得到了5%～10%。 

    “涨价归公”的重要理论依据是农地转非不是农夫努力的效果，“涨价”并不是由成本决定的，而是取决于地皮的位置，地皮行使规划以及地皮市场的景气状态。这种观点事实上承认了地皮增值的社会经济根源，而否认了农夫集体对于地皮自己拥有的所有权，这种所有权现实上涵盖了地皮自己具备的如地理位置等社会性因素。事实上，这种“涨价归公”的做法，是建立在忽视地皮自己所具备的价值基础上的。目前我国的地皮补偿，完全是按照农地前三年地皮年均产值来确定的，确定征地补偿费用并没有与被征用地皮所处的区位、区域经济发展状态及区域基础设施条件等相联系，而地皮增值正是地皮自己的区位等因素的表现，“涨价归公”完全褫夺了农夫本应对地皮增值收益所拥有的分配权利。 

    2.对预期收益的补偿题目 

    农村私人房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于非住宅房屋按照其使用的目的，还可以再细分为非经营性房屋和经营性房屋。 

    （1）住宅房屋。对于住宅房屋，一样平常不存在预期收益题目，但假如住宅房屋余暇，被拆迁人便可以用于出租。租金收入是被拆迁人的一笔可观收入，尤其是在以房屋出租为生的地区，一旦房屋被拆，其可能就丧失了收入来源。而且，一样平常来说，拆迁人提供选择产权调换的房屋比较偏僻，假如被拆迁人选择产权调换的话，这里的地段位置不佳，房屋很可能租不出去。因此，许多靠租金收入维持生计的被拆迁人失去了生活来源，不得不去重新找份工作来餬口，这增长了生存成本。因为种种缘故原由，有些被拆迁人没能找到新的工作，生活因此陷入了贫困当中。假如被拆迁人选择货币补偿的话，货币补偿款中又不包括租金收入，那么他们就丧失了租金收入这一稳固的经济来源，往后得另想办法餬口，因此他们无法从简单的金钱补偿中解决往后碰到的现实困难。住宅房屋的预期收益每每是被拆迁人的一个特别很是紧张的损失，若这一损失得不到补偿，利益的天平无疑是偏向了拆迁人一方，不吻合公平的基本法理。因而，对于住宅房屋的预期收益，重要是指房屋租金收入，也应当纳入拆迁补偿范围之内。 

    （2）经营性房屋。对于经营性房屋，假如所有权人本身用于经营的话，那么其房屋被拆迁，他所丧失的是生产经营的预期收益；假如出租给承租人，那么他所丧失的是租金收入这一预期收益。对于承租人来说，他所丧失的也是生产经营的预期收益。现实生活中，有些承租人碰到房屋拆迁时，租赁合同尚未到期。假如不是碰到房屋拆迁，他们完全可以按照未到期的租赁合同进行生产经营而获得肯定的收益。即使是已到期的租赁合同，承租人也完全有可能与房屋所有权人签订续租合同，那么他们还可以继承进行生产经营而获得肯定的预期收益。现行补偿范围对于经营性房屋的预期收益并没有规定，这紧张损害了房屋所有权人和房屋承租人的预期收益，是我国房屋拆迁补偿范围的一大漏洞。 

    因此，无论是住宅房屋照旧非住宅房屋，都有可能存在预期收益，拆迁人进行房屋拆迁，应当将预期收益纳入补偿范围之内，但目前补偿标准中忽视对被拆迁人或房屋承租人的预期收益这一紧张损失，可以说是一大缺陷，这大概是被拆迁人和房屋承租人对征地拆迁补偿产生抵触情绪的一个紧张缘故原由。 

    （二）无形利益补偿的题目 

    1.社会保障题目 

    地皮因为其长久性、不易灭失性，只要持续耕种，其产生的地皮收入是相对稳固的，所以可将其作为一种长期的生活保障。农夫失地之后，要以缴纳医疗、养老、就业等社会保险情势作为替换，这必要花费肯定的成本。目前的征地补偿中，当局应动手为失地农夫建立社会保障系统。 

    2.择业成本和新职业风险题目 

    因为农夫原先所具有的生存技能、文化背景、信息资源都是以地皮、农村为基础，在其失去农夫身份，转为城市居民后，这些原先的资源都不再被使用，他必须要学习新的技能来从事其他工作。同时，面对新的城市背景，其不确定性更高，而为了认识、了解面临的新形势，必须重新构建信息途径，获取信息资源，这些必然要增长失地农夫的人力资源成本、就业风险成本、信息成本等相干成本。另外，在补偿时仅是考虑农夫维持现有身份的生活，而不是考虑农夫转为居民后的生存费用。 

    3.生理题目 

    被拆迁人对于长期居住的房屋的四周环境、房屋的历史以及优秀的邻里关系，都会有一种喜好、留恋甚至陷溺的感情，所谓“远亲不如近邻”就是这个道理。这是被拆迁人的无形利益。被拆迁人搬到另外一个地方，必要一段时间来适应、认识四周的环境。有些被拆迁人，可能经过很长一段时间也无法适应，因为拆迁所导致的一系列不利后果，必然会给被拆迁人带来某些精神上的痛楚和创伤，使其蒙受肯定的无形利益的损失，目前的拆迁补偿标准并没有对此进行规定。 

    （三）地皮发展权题目 

    在我国地皮使用制度改革和地皮管理工作以及相干制度设计中，如耕地开垦费、国有地皮使用权有偿出让、地皮收购贮备、地皮用途管制和用途分区，都在肯定程度上隐含了地皮发展权思想，但缺乏同一而明晰的“地皮发展权”归属和价值意识，没有把地皮发展权作为一项地皮权利上升到法律制度层面。地皮发展权在我国是一个新的领域，这一提法目前还仅限于理论界，在实践中还未作为一个明确的概念使用。国有地皮的所有权归国家，其发展权必然归国家所有；而农村集体地皮发展权的归属则是我国当前理论界争论的焦点之一。 

    就我国目前社会发显现状来说，要发展协调社会，珍爱农夫的利益；同时按照地皮的产权特点来说，地皮发展权应该归农村集体所有。地皮发展权的归属现实上是地皮增值收益的分割题目，对于地皮行使中涉及到的当局、地皮所有者、地皮使用人三方来说，要达到服从最优，就应努力找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得，真正做到珍爱失地农夫的利益。 

    二、农地拆迁补偿费用的核算 

    2004年8月28日修订的《地皮管理法》第47条第2款规定，征收耕地的补偿费用包括地皮补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。地皮补偿费是指因国家征收地皮对地皮所有者和地皮使用者对地皮的投入和收益造成损失的补偿。前述可知，这种核算方法并没有考虑到预期收益、无形利益的损失，因此，笔者在此提出农地拆迁补偿费用的核算方法。 

    对于地面无房屋的农地而言，征地拆迁补偿费用＝地皮补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+青苗补偿费+地皮出让费与地皮补偿费的差价的肯定比例+无形利益补偿费+地皮发展权补偿。 

    对于地面有房屋的农地而言，征地拆迁补偿费用除上述费用之外，还包括对预期收益的补偿。 

    综上所述，农村集体地皮拆迁补偿价值构成存在漏洞，紧张损害了农夫的切身利益，不利于国家的长治久安；同时，农村题目、农业题目是关乎民生的大题目，也是国家安定连合的保障。因此，有需要重新对拆迁补偿价值构成重新衡量，以切实保证农夫的利益得到保障。