消息背景：

　　9月1日，浙江台州商品房限购令正式实施。这是一线城市之外，二三线城市的第一个楼市限购令。“金九银十”，是房地产传统旺季。今年公众关注的焦点，除了房价、成交量以外，多了一个关键词：限购令。

　　限购令要不要推广到县？能不能长期实行？是不是伤及楼市？

　　作为楼市调控的紧张手段，限购令向二三线城市扩展，时间分水岭是今年8月中旬。当时，住建部出台新增限购城市的5项建议标准，对吻合其中两项以上者，建议列入新增限购城市名单。尽管这仅仅是建议标准，但是二三线城市的限购令，已然箭在弦上。

　　很快，8月下旬，台州发布楼市限购令，成为二三线城市的第一个相应者。台州规定，本市居民、外埠居民能提供一年纳税或社保证实者，可购买１套新建商品房。已有两套住房的本市居民或已有１套及以上住房的非本地居民，停息新购住房。

　　谁将会是下一个？限购令会不会全国同一部署？此番限购城市范围多大？坊间临时传闻赓续，购房者有的发急、有的观望，开发商加紧造势促销。受限购令范围将扩大的生理预期影响，一些地方出现了部分楼盘成交量猛增的征象。一些购房者提前出手，以期抢搭限购之前的购房末班车。

　　成交量在局部的猛增，会否带来房价的临时反弹？本轮楼市调控进入一个新的关键期。

　　一问：要不要推广到县

　　编辑：8月中旬，住房和城乡建设部下发文件，给出新增限购城市的5项建议标准。9月1日，浙江省台州市正式实施限购，打响了限购令扩大范围的第一枪。台州为何会成为限购领跑者？

　　张大伟：现实上，台州出台限购令是比较出人料想的。

　　台州房地产管理处统计数据表现，今年台州住宅样本均价9949元/平方米，相比去年12月住宅样本均价9761元/平方米，涨幅约2%。台州的成交量基本维持在月2000套左右，成交均价也在万元以下。

　　参照住房和城乡建设部出台的5条限购标准，比如房价涨幅较高，上半年成交量同比增幅较高等，台州都不属于凸起的城市。

　　假如以台州作为限购的标准，将来有可能出台限购政策的城市将有40个左右，尤其是浙江、江苏、广东、山东等省的一些地级市。

　　编辑：不少人猜测，台州此举，将导致二三线城市尾随，引发新一轮“限购潮”。果真如此吗？二三线城市的限购将扩大至何种规模？会不会扩展到全国县级城市？力度和措施预计将会和一线城市有何区别？

　　朱中一：限购范围扩大到二三线城市，是对原有调控政策的详细化和连续。一线城市的限购标准是“房价过高、上涨过快、供给偏紧”，最近住建部出台的二三线城市限购参考标准，基本上照旧围绕这三项指标。

　　究竟哪些城市将限购，最终照旧要由地方当局来决定。作为楼市调控的手段之一，限购政策在设计上应有梯级考量。

　　目前看，继一线城市之后，下一步重要是二三线城市，临时不会在县级城市大范围推开。

　　当然，各地在参照有关标准，出台限购政策的时候，应重点考虑现实情况。假如是由于投资炒房的需求增长，那就应该武断进行限购。

　　比方说某些县级城市，如果一段时间房价过高、上涨过快、供给偏紧，也不排除限购的可能。

　　记者：从台州出台的限购措施看，相比北京等一线城市实行的政策要宽松一些。

　　从这两年一系列调控政策的实行情况看，处在调控风口浪尖的一线城市，每每政策力度最大，实行也最严酷。

　　相比而言，二三线城市各项政策的现实实行都比较宽松，很可能在实行过程中有许多擦边球可打。

　　所以，限购政策要真正起到作用，主管部门必须考虑怎样保证政策严酷落实。

　   二问：能不能长期实行

　　编辑：老百姓都很关心，限购令会实行到什么时候？这是一时行动，照旧长期政策？

　　张大伟：限购是本轮房地产调控开始以来最有用果的政策。

　　北京等城市执行限购以来，楼市成交量一起走低，成交价格降落的趋势也越来越显明。

　　假如继承严酷实行，房价进一步降落几乎是一定的。

　　限购范围扩大到二三线城市，对市场的影响会比较大。本地投资需求和一线限购城市的转移投资需求双重压力，使得全国的房地产市场需求荟萃在二三线城市释放。而二三线城市房价的继承上涨，也影响了一线城市调控的结果。

　　那些认为市场调整幅度不会太大的购房者将发现，这轮楼市调控的力度会比想象的大，对市场的影响也会比预期的大，观望情绪将再次升级。

　　朱中一：不少人猜测，限购是一时措施、短期措施，很快就会结束。受宏观经济形势的影响，政策甚至有可能转向。

　　但是，回顾这一轮房地产调控，尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市，表现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不摇动的决心。显然，假如调控不能达到预期的目标，限购政策恐怕不会放松。

　　除了房价稳固的短期目标，调控的长期目标是推动住房制度深化改革。假如中长期制度改革跟不上，限购政策会继承持续下去，持续时间至少将达到1—2年。

　　我认为，在目前这种情况下，对部分城市的投资谋利型需求采取限购，是十分需要的，也应该继承实行下去。

　　记者：限购令要推开到二三线城市，也会面临不小的难度。

　　新的限购名单由各省本身确定，住建部也必要与地方当局协商，这其中就必然会存在博弈。

　　中间调控楼市的决心特别很是坚定，但地方当局如今显然还难以脱节对房地产业的依靠。要让地方当局自动采取限购措施，缺乏内在动力。

　　限购范围扩大到二三线城市，除了政策自己的意义以外，也吐露出积极的旌旗灯号，即要督促一些地方当局自发与中间政策精神保持同等。

        三问：是不是伤及楼市

　　编辑：一些人忧虑，限购这种行政手段，有可能对房地产市场带来负面影响。这种负面影响会是什么？怎样缓解？

　　记者：限购作为一种需求管理的手段，的确是无奈之举。

　　2009年年底开始房地产调控以来，政策力度赓续加大。但在全社会流动性足够的情况下，仅靠差别化信贷政策和增长住房供给的措施，无法有用地遏制投资谋利性需求。

　　因此，每轮政策出台一段时间后，房价都会出现反弹。限购令出台后，市场敏捷降温，并且稳固了半年多时间。

　　限购政策之所以到最后才出台，说明其副作用也是存在的。限购是堵需求，而没有疏导。如许，大量刚性住房需求就被压抑了。未来调控一旦放松，需求集中入市，必然面临房价大幅反弹的风险。

　　限购使市场在很短的时间内敏捷冷下来，而房地产市场内在的运行机制却没有发生转变。这种情况下，开发商对将来的前景看淡，纷纷收缩战线。

　　从近期的数据看，房地产投资增速赓续回落，住宅新开工面积则大幅降落，这是不太好的旌旗灯号，意味着市场有可能出现“硬着陆”，影响住房供给的增长。

　　朱中一：要降低限购可能带来的负面影响，关键是如何行使好限购政策实行期间，房地产市场比较稳固的大好时机，抓紧进行制度改革，抓紧进行保障房建设。这是一场赛跑，假如制度改革的步伐慢了，限购的负面影响就会更大。

　　关键性的制度改革，重要包括地皮招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。

　　近期，北京等地赓续探索完美地皮招拍挂制度，房产税也有可能进一步扩大试点，这些都是制度改革赓续推进的好新闻。

　　从宏观角度看，还应该加快变化经济发展体例，进一步降低经济增加对房地产、地皮财政的依靠，实现良性循环。

　　只有这些制度改革跟上了，限购才能真正起到作用，房地产调控也才可以说取得了成效，我们为限购支出的代价也才是值得的。（对话人：本报记者王炜本报编辑苗苗中国房地产协会副会长朱中一中原地产市场分析师张大伟）