先确定地价再设最高房价，开发商“价低者得”，首个地块落户门头沟

　　本报讯 往后，北京商品房将增加一种全新的地皮出让体例，即地价是事先限制好的，然后设定一个未来贩卖的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。昨天，北京首个“限地价竞房价”的地块———门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。

　　昨天入市的这个试点地块，面积约19公顷，总建筑规模约38万平米，其中商品房面积约28万平米。这是近年来，北京西部地区推出的最大规模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。虽然该地块位于门头沟区，但交通比较便利，位于长安街西延伸线上，距离西六环路仅约1公里，而且距地铁S1线直线距离约2公里。S1线已于去年正式开工建设，预计将于2016年正式投入运营。

　　地块出让金提前确定

　　“这种出让体例简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价‘价低者得’的原则，确定最终的竞得者。”市国土局相干负责人告诉记者，该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块，必要付出的地皮出让金都是一样的。

　　“地价定好了之后，再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出将来在该地块上建设的商品房贩卖价格，承诺贩卖价格最低的就是竞得人。”这位负责人说，该地块的房屋贩卖价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向降落低50元/平米来报价。这意味着，北京地皮市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向降落。

　　贩卖限价只能降不能涨

　　“这种出让体例中的贩卖限价，指的是未来的最高贩卖价格。”这位负责人透露表现说，此次试点的地块，将不存在向上的浮动。“比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么未来贩卖房屋时，即便是户型最好、向阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。”

　　据了解本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型通俗商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平米，且知足套型建筑面积90平米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。

　　■ 追问

　　谁有资格购买？

　　三类家庭具有优先购买权

　　北京市国土局相干负责人透露表现，因为同为中低价位、中小套型通俗商品房，因此该体例出让地块未来的贩卖对象，也将与“限房价竞地价”地块雷同———优先知足拥有北京市户口或在北京工作、居住肯定年限以上人群的自立及改善型购房需求。

　　去年北京试点的首个“限房价竞地价”中低价位、中小套型通俗商品房———长阳国际城的贩卖对象为：吻合“京十五条”、“限购”政策的家庭均有资格购买。

　　其中有三类家庭具有优先购买权，一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭；二是持有本市有用暂住证在本市首次购买住房，且延续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或小我所得税的非本市户籍居民家庭；三是已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且赞成购买该项目后摒弃保障性住房购买资格的家庭。

　　地价如何算的？

　　最高房价比地价高7000元

　　在这种出让体例下，事先限制的地价，以及13600元/平米房屋贩卖最高限价是否合理？

　　这位负责人透露表现，该项目限制的地价，是当局在除去一级开发等成本后，只收取了较低的地皮收益，因此地价水平是较低的。而且因为该地块的一级开发主体是市、区地皮整顿贮备中间，因此一级开发成本也较低。

　　据了解，今年此前成交的另一处门头沟区的地块，地理位置相比一下还稍差一些，但商品房的楼面地价也已达6100元/平米左右。

　　至于13600元/平米的贩卖最高限价，这位负责人透露表现，制订该价格重要考虑两个方面的因素。一是即便是最高的“肇端报价”，也要比周边的商品房价低20%左右；二是考虑到了开发成本，在5850元/平米的地价与13600元/平米的最高房价之间，有约7000元的空间，这保证了开发该项目能有肯定的利润空间。

　　据了解，该项目周边的商品房价约在17000元左右。

　　房企能赢利吗？

　　项目利润空间小但不愁卖

　　开发商如想获得该地块，就必须报出比其他人更低的房价。那么对于以寻求利润最大化的开发商而言，这种地块是否缺乏吸引力？

　　业内人士认为，在一样平常的市场规律下，假如房价和地价之间能有6000元/平米的差距，那么除去了建安、贩卖等成本外，开发商依然还会有利润空间，因此该地块开发商照旧“有利可图”的。他展望该地块最终成交的贩卖价格应该在12500元/平米左右。

　　此前，“限房价竞地价”长阳国际城项目受到了消耗者的伟大关注和迎接。“可以说，中低价位、中小套型通俗商品房是不愁卖的。而目前在开发商普遍遭遇贩卖冷淡的情况下，这种“一抢而光”的房屋对于开发商有着很大的吸引力。”这位人士说。

　　记者从市国土局了解到，仅昨天上午，该地块的挂牌文件就已经卖出20多份，可见不少开发商都有爱好。一家国企开发商告诉记者，当前商品房市场的贩卖并不乐观，虽然利润空间小一些，但这种“不愁卖”的项目，却能敏捷的盘活资金，因此假如售价合理，照旧值得开发的。

　　■ 消息背景

　　地皮出让频出新招

　　从去年试点的“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策房面积”，到此次推出的“限地价竞房价”，北京近一年多来，赓续探索和尝试新的地皮出让体例，而且这些都属于全国首创。

　　“去年试点了‘限房价竞地价’体例，得到了购房者和社会的认可。”市国土局相干负责人告诉记者，在首个长阳试点地块推出后，市国土局就一向在选择其它地块，以推广这种体例。包括大兴、通州等地的一些地块。

　　“但无论哪种地皮出让体例，都不能说是完善的，所以必须去探索有没有更好的体例。”这位负责人说，早在去年开始，国土部门就一向在研究是否能探索其它的地皮出让体例，让百姓更能得到“实惠”。“限地价竞房价”就是在这个背景下睁开试点的。

　　■ 对比

　　限地价竞房价

　　把当局的地皮收益固定，房价则是越低越好，以最大的限度让利于民。在这种新体例下，当局限制死了较低的地价，可以完全地将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中，越竞争越低，也可达到克制房价过快上涨的目的。

　　限房价竞地价

　　把房价事先以较低的价格固定下来，当局的地皮收益是可以浮动的。一位业内人士说，假如此次门头沟该地块依然用“限房价竞地价”，以13600元/平米的贩卖限价来倒推地价，将不止如今的22亿多元，可能至少会多出3亿元。

　　“房屋质量不会受限价影响”

　　谁的售价最低谁拿地，这种情况下，低廉的房价会否会造成房屋质量的降落？

　　北京市国土局相干负责人透露表现，无论是哪种类型的住房，都必须实行同样的质量规范标准，建设等部门也会按照商品房同样的要求和标准进行监督和验收。

　　“另外你可以细致到，除了价格、地理位置等因素外，选取该项目作为试点还有一个很紧张的缘故原由，就是它的规模比较大，光地价就20多个亿，小公司一定‘吃不下’。我们也盼望是大型开发企业来承接，确保品牌质量。”

　　这位负责人透露表现，无论是“限房价竞地价”照旧“限地价竞房价”，都是针对中低价位、中小套型通俗商品房的地皮出让体例。面对的都是社会上大量的，超过了保障房申请资格但又无法承担商品房高额售价的“夹心层”人群。

　　“我们会根据试点的情况，研究下一步的推广。可以一定的是，这些项目都会位于交通便利的地区。而今年北京的中低价位、中小套型通俗商品房将周全推广这两种体例。”

　　同时，业内人士认为，此次在京西门头沟区推出这种低价商品房，尤其是规模比较大、套数比较多的项目，会对该区域的房价有肯定的推动作用。“简单地说，假如这个项目卖一万三，那么还会有人去买周边一万七的房子吗？而且这个项目靠近石景山区，对于石景山区的房价，都会产生良性的影响。”